Fundos Imobiliários sendo negociados abaixo do seu valor? Entenda

Fabian Fávero
Assessor de Investimentos na EQI Investimentos. Formado em Direito pela Universidade do Sul de Santa Catarina. Atualmente cursando MBA em Investimentos e Private Banking pela IBMEC.

Quinta-feira, 16 de abril, 17h. Você acaba de comprar um terreno junto a 9 amigos para realizar um investimento. O plano é construir um prédio, vender ou alugar os imóveis, e naturalmente ganhar dinheiro. A construção, incorporação e todos os gastos totalizam R$1.000.000,00 (um milhão), e vocês têm a disposição 10 apartamentos. Ou seja, cada unidade custou R$100.000,00.

Dada a localização, estrutura, mercado, os preços estavam variando entre R$105.000,00 e R$120.000,00. Porém, a crise veio, e o mercado está diferente. Você abre o seu celular e consegue acompanhar lances pelos apartamentos a todo momento. Os preços estão irracionais. O seu vizinho, sem entender o que está acontecendo, no desespero, acabou de vender o apartamento dele por R$75.000,00. As ofertas seguem nesse valor. O que está acontecendo?

Trazendo para os investimentos

Todos os Fundos Imobiliários possuem, dentre diversos indicadores, dois os quais devemos estar muito atentos. O primeiro é o valor de mercado dele, aquele o qual estamos vendo todos os dias no homebroker e varia a cada segundo que passa. O segundo, é o valor patrimonial dele, ou seja, o valor em si de quanto vale os bens daquele fundo. O valor patrimonial (ou VP) é calculado observando todos os bens e direitos do fundo, excluindo-se o passivo total, e dividindo pelo número de cotas.

Sobre o caso do investimento com os amigos, teríamos um valor de mercado que no exemplo variou de R$75.000,00 e R$120.000,00, e um valor patrimonial de R$100.000,00. No caso, valeria bastante a pena aproveitar o preço abaixo do que realmente vale e comprar, certo? Mas tudo bem, caso você não tenha um valor como esse para imobilizar em apenas um imóvel, vou lhe apresentar uma alternativa a seguir.

E na bolsa de valores?

Trazendo para a tela do seu homebroker, vamos a alguns exemplos:

O XPCI11 tem um valor patrimonial de R$94,81. Ele pagou no último mês 0,77% de proventos. Enquanto escrevo este texto, ele é negociado ao valor de R$79,59. Isso representa um “desconto” de 19,12%.

Já o MXRF11 possui um valor patrimonial de R$10,25. Pagou, no último mês, proventos de 0,8%. Negocia no momento a R$10,00, mas chegou há menos de um mês a R$8,53!

No mesmo sentido, o VGIR11, de valor patrimonial de R$96,90, vem sendo negociado a R$77,80. No último mês, 0,68% de proventos.

Por fim, o RVBI11, negociado agora a R$82,50, possui um valor patrimonial de R$88,71. Ele pagou proventos na casa dos 0,3% no último mês, por se tratar de um fundo novo o qual não possui a totalidade de seu capital alocado.

Uma das formas mais eficientes de identificarmos o nosso perfil de investidor, é realizando um teste de perfil.

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Estes são apenas alguns exemplos de Fundos que vêm sendo negociados em um valor abaixo do patrimonial. Lembrando que os proventos acima citados são isentos de imposto de renda.

Como buscar oportunidades?

Eu, particularmente, antes de comprar um Fundo Imobiliário, sempre observo o indicador citado. Em grande parte dos sites sobre fundos, você encontrará a relação P/VP. Se este número estiver abaixo do número “1”, significa que o fundo está sendo negociado abaixo do seu valor patrimonial.

“Fabian, devo comprar apenas FIIs que estejam abaixo do valor patrimonial?”. Não, toda unanimidade é burra, já diria Nelson Rodrigues. Existem bons fundos com preço de mercado acima do patrimonial, como o IRDM11.

Para descobrir o valor patrimonial de um fundo, basta buscar em sites especializados em investimentos ou consultar seu assessor. Recomendo sites com visualização fácil, como o Clube FII ou o FIIs.com.br. Em momentos de crise, surgem boas oportunidades, seja na renda variável ou até mesmo na renda fixa. Basta procurar, e claro, se tiver alguém de confiança para lhe auxiliar nesta jornada, melhor ainda!