Quero investir em FIIs: conheça os tipos de fundos imobiliários

Felipe Alves
Jornalista com experiência em reportagem e edição em política, economia, geral e cultura, com passagens pelos principais veículos impressos e online de Santa Catarina: Diário Catarinense, jornal Notícias do Dia (Grupo ND) e Grupo RBS (NSC).
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Crédito: Divulgação

O que não faltam no mercado de renda variável são opções de Fundos Imobiliários para escolher. Mas com tantos FIIs disponíveis, qual seria o melhor segmento para investir?

Saber diferenciar os tipos e as características específicas de cada FII é fundamental para fazer uma análise completa e tomar a melhor decisão na hora de investir.

As opções vão desde os FIIs de shoppings, escritórios, galpões logísticos, agências bancárias, fundos de fundos (os FOFs), desenvolvimento/incorporação, até outros como cemitérios, educação e mesmo estádios de futebol.

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Confira aqui os pontos fortes e fracos de cada setor, como funciona cada segmento e o que levar em consideração antes de comprar suas cotas.

FIIs de shoppings

Um dos tipos mais conhecidos e mais fáceis de entender para o investidor iniciante são os FIIs de shoppings. Há mais de 20 opções disponíveis na Bolsa de Valores de Fundos Imobiliários deste segmento.

Eles são conhecidos por serem ativos mais resilientes no longo prazo. Este tipo de fundo tem como atrativo a diversificação que um só shopping já traz com dezenas ou até centenas de lojas em um único ativo.

Assim, riscos de vacância e inadimplência são minimizados. Porém, em crises como a do coronavírus, por exemplo, que fechou por meses muitos shoppings, estes ativos acabam sendo fortemente impactados.

FIIs de galpões logísticos

Esses também são FIIs com bastante opções no mercado: há mais de 20 ativos listados na B3 do segmento galpões logísticos.

Usados por grandes e médias empresas como centros de distribuição ou de armazenagem de produtos, os galpões logísticos são comprados por fundos que administram este tipo de FII para lucrar com o aluguel dos espaços.

Muitos contratos dos FIIs de galpões logísticos são atípicos, ou seja, com prazos mais longos, o que garante certa previsibilidade e mais segurança. Com a aposta no crescimento do e-commerce a expectativa é que este tipo de ativo se valorize e ganhe mais espaço.

FIIs de agências bancárias

As agências bancárias também podem ser compradas por fundos imobiliários. Este tipo de FII tem poucas opções hoje no mercado, visto que os bancos têm optado por se digitalizar e as pessoas têm realizado mais operações digitais do que presenciais.

A vantagem deste tipo de FII são os contratos atípicos, com prazos mais longos. Historicamente são fundos que apresentam bons dividendos e baixo risco de crédito.

Outro ponto a ser considerado é que muitos FIIs deste tipo são monoinquilinos, apresentando um risco maior.

FIIs de CRI

Os FIIs de CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) são um tipo de fundos de papel. Este é um grande segmento do mercado, responsável por movimentar cerca de R$ 20 bilhões por ano.

Este tipo de fundo inclui em seu porfólio CRIs e também outros papéis, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias. Eles possuem vencimentos de médio a longo prazo e pagam taxas de juros atreladas a indicadores, como o IPCA, CDI ou IGP-M.

A vantagem deste tipo de fundo é que ele mescla renda fixa com renda variável, possibilitando diversificação para o investidor.

Existem aproximadamente 65 FIIs de CRI no mercado, sendo que 20 fazem parte atualmente do índice IFIX da B3.

FIIs de lajes corporativas

Estes Fundos Imobiliários são do tipo tijolo e apresentam grande variedade no Brasil. Neste caso, o FII compra prédios ou unidades comerciais corporativas nos principais centros urbanos do país. Também são conhecidos como FIIs de escritórios.

Considerando o patrimônio somado de todos os fundos deste segmento ele é o segundo maior do país. Ou seja, são mais de R$ 13 bilhões em patrimônio na soma dos 31 FIIs deste tipo.

Com contratos geralmente de médio e longo prazos esses FIIs apresentam certa previsão dos dividendos.

FIIs de desenvolvimento/incorporação

Diferente dos outros FIIs de tijolo este fundo não compra imóveis prontos e se beneficia do aluguel dos locatários.

Os FIIs de desenvolvimento/incorporação desempenham um papel parecido com uma construtora. Eles compram terrenos e lotes, planejam e executam a construção de imóveis do zero.

Desta forma, o objetivo principal dos FIIs de desenvolvimento não é lucrar com os dividendos e sim com a venda dos imóveis. Por isso, muitos podem ficar com o dividend yeld próximo de 0% por longos períodos. Mas acabam se beneficiando quando o imóvel começa a ser vendido.

O risco maior é o da própria construção de um imóvel e, assim, este acaba sendo um tipo de FII que tem poucas opções no mercado e não ideal para quem busca rentabilidade mensal.

FOFs (fundos de fundos)

Diferentemente dos FIIs de tijolo (de imóveis físicos), os FOFs (fundos de fundos) não investem diretamente nos empreendimentos. Os FOFs, como o próprio nome diz, são fundos que investem em outros fundos.

Há mais de 30 opções de FOFs na B3 hoje. Eles são uma maneira fácil de diversificar os ativos, pois um só fundo tem como objetivo investir em diversos FIIs.

Mas um ponto negativo que muitos investidores não gostam é ter que pagar taxas duas vezes. Ou seja, as taxas de administração do FOF e do fundo que ele investe. 

FIIs de cemitérios, hotéis, educação e estádios de futebol

Há outros segmentos de FIIs que ainda não são tão explorados na Bolsa brasileira.

É o caso dos FIIs de cemitérios, por exemplo, que são comuns nos Estados Unidos. Ou então os FIIs de educação, que compram grandes áreas com o objetivo de locar para faculdades particulares. E ainda os fundos de hotéis, que possuem uma tendência de rentabilidade mais alta, mas também mais riscos. Esses são setores que possuem três ou quatro FIIs cada, com os riscos inerentes a cada área de atuação.

Com a crescente demanda e entrada de investidores no mercado de renda variável, a expectativa é que se veja cada vez mais fundos e mais segmentos entrando na B3. Um exemplo é um FII da BTG Pactual que estaria sendo estruturado para ser 100% lastreado em estádios de futebol.

FIIs de hospitais

Este é um dos segmentos de Fundos Imobiliários que tem menos opções no Brasil. Assim, só há quatro representantes do setor de hotéis nos FIIs.

Neste tipo de fundo o gestor compra instalações físicas alugadas para operadoras de planos de saúde que instalam hospitais naquela edificação ou diretamente para os próprios hospitais.

Esses FIIs geralmente têm contratos atípicos por pertenceram a um nicho bem específico, mas se deve levar em conta que quase sempre são monoinquilinos.