FIIS Híbridos: CSHG (HGRU11) e Kinea (KNRI11) são recomendações da XP

Osni Alves
Jornalista | osni.alves@euqueroinvestir.com
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Crédito: FIIS Híbridos: CSHG (HGRU11) Renda Urbana e Kinea (KNRI11) são recomendações XP

Fundos imobiliários híbridos (FIIS) se diferenciam dos demais por serem investimentos em mais de uma classe de ativos. Os CSHG (HGRU11) Renda Urbana e Kinea (KNRI11) são recomendações da XP Investimento por oferecerem menos riscos.

“Estamos iniciando cobertura destes dois híbridos”, informou, acrescentando que fundos como estes tendem a possuir menor nível de risco por conta da diversificação.

Para a gestora, é o mix ideal para quem pretende aportar com maior segurança. “Eles contemplam lajes corporativas, galpões logísticos, shopping centers, edifícios educacionais, hospitais, CRIs e até cotas de outros fundos imobiliários”, explicou.

Conforme a gestora, essa característica se torna interessante para os investidores. “Os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos, seja risco de crédito ou setor da economia”, frisou.

Desempenho no Ibovespa

Fonte: tradingview

Preço-alvo

De acordo com a XP, para o CSHG Renda Urbana (HGRU11), o preço-alvo é de R$ 144 por cota. Já o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) tem o preço-alvo de R$ 171 por cota.

“O HGRU11 é um fundo imobiliário que possui atualmente investimentos em empreendimentos do segmento educacional e varejo, enquanto o fundo KNRI11 é um fundo imobiliário que possui um portfólio misto de lajes corporativas e galpões logísticos.”

Tese CSHG

A tese da gestora afirma que o CSHG Renda Urbana (HGRU11) tem por objetivo a exploração de empreendimentos imobiliários urbanos de uso institucional e comercial, priorizando empreendimentos que não sejam lajes corporativas, shopping centers ou ativos logísticos.

Atualmente, possui investimentos em 14 empreendimentos do segmento educacional e de varejo, que somam mais de 240 mil metros quadrados de ABL.

Com a finalização da segunda emissão de cotas, que captou um montante de aproximadamente R$ 882 milhões em dezembro, desencadeou uma importante mudança no fundo.

O HGRU11 passou de um fundo educacional monoativo (Ibmec-RJ) para um fundo híbrido de ativos do segmento educacional (4 empreendimentos) e varejo (10 empreendimentos e cotas do FII SPVJ11, que detém 7 ativos varejistas).

Varejo

No lado do varejo, que é parte majoritária do seu portfólio, o fundo possui apenas exposição ao segmento de supermercados (Supermercados BIG, ex-Walmart Brasil), que tendem a ser pouco impactado durante o período de quarentena e crise dado que a grande maioria dos mercados permaneceram em funcionamento para o fornecimento de alimentos e outros insumos essenciais (como artigos de higiene).

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Para o segmento educacional, a XP diz acreditar que o impacto será maior devido a paralisação e baixa visibilidade de retorno das aulas presenciais, como alternativas algumas instituições adotaram aulas via EAD (ensino à distância).

Adicionalmente, a gestora ressalta que a deterioração da economia e da renda dos alunos pode diminuir o número de ingressantes no curto prazo.

No entanto, o fundo possui inquilinos (YDUQS, Ânima e Laureate) que possuem posição de liquidez e risco de crédito saudáveis para atravessarem a crise do coronavírus.

Também, a carteira de contratos do fundo possui alta concentração de contratos atípicos (88% da receita contratada) com vencimento no longo prazo (somente a partir de 2023), que garantem maior estabilidade na receita de locação em relação à rescisão contratual e concessões aos inquilinos.

Tese Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)

Para a XP, o fundo tem como objetivo gerar renda de aluguel mensal através da locação de um portfólio diversificado de prédios corporativos e galpões logísticos.

Atualmente, o fundo possui participação em 10 edifícios corporativos e nove galpões logísticos, que somam mais de 755 mil metros quadrados de ABL.

Trata-se de um dos maiores fundos imobiliários listados na Bolsa. Possui portfólio diversificado de lajes e galpões logísticos, localizados em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, que tendem a diminuir o risco de fundo.

Hoje, a receita do fundo continua mais concentrada em São Paulo (59%), seguida do Rio de Janeiro (22%) e Minas Gerais (19%).

Desempenho no Ibovespa

Fonte: tradingview.

Sobre seu portfólio de lajes corporativas, possui grande exposição à edifícios corporativos no eixo Faria Lima – Vila Olímpia, que possuem grande potencial de se beneficiar do ciclo imobiliário positivo dos próximos anos.

Por outro lado, as lajes corporativas localizadas no Rio de Janeiro tendem continuar mais pressionados dado que o Estado continua um ambiente mais desafiador para novas locações. Atualmente, o segmento de lajes corporativas representam 48% da receita.

Para o segmento de galpões logísticos, o segmento será o menos impactado pelos efeitos do contágio do Covid-19, dado que as atividades logísticas permaneceram em funcionamento durante a quarentena em razão da necessidade de abastecimento de produtos essenciais e maior adoção do e-commerce no Brasil.

Ainda, o fundo possui inquilinos de grande porte como Lojas Renner, Magazine Luiza, Unilever e Kimberly Clark, que possuem posição de liquidez e risco de crédito confortáveis para atravessarem a crise do Cocid-19.

Na opinião da XP, o fundo possui grande diversificação tanto de inquilinos, setores e segmento dado sua dinâmica de possuir investimentos tanto de galpões logísticos, como de lajes corporativas, o que diminui consideravelmente os riscos.

Ainda, possui 55% de contratos atípicos e concentração dos vencimentos após 2024. “No entanto, acreditamos que o preço da cota está bem precificado e, assim, continuamos neutros no papel”, frisou.