FIIS: HGBS11, HSML11, MALL11 e VISC11 estão no foco de corretora

Osni Alves
Jornalista (2007); Especializado em Comunicação Corporativa e RP (INPG, 2011); Extensão em Economia (UFRJ, 2013); Passou por redações de SC, RJ e BH (oalvesj@gmail.com).
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Crédito: Reprodução/Pixabay

Com a abertura gradual do comércio, a expectativa é de crescimento no fluxo de clientes, bem como nas vendas presenciais. Por conta disso, a corretora de investimentos renovou sua carteira de FIIs.

A gestora está recomendando os seguintes papeis: CSHG Brasil Shopping Fundo de Investimento Imobiliário (HGBS11), HSI MALLS FI IMOBILIARIO (HSML11), MALLSBRASF6L/Ut BRL (MALL11) e Vinci Shopping Centers Fundo de Investimento Imobiliário (VISC11).

Para o Hedge Brasil Shopping (HGBS11), explica-se que o fundo tem como objetivo auferir rendimentos pela aquisição e exploração comercial em shoppings centers construídos e em operação com pelo menos 15 mil metros quadrados de ABL, localizados em regiões com área de influência.

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Conforme a gestora, atualmente o fundo possui investimento em 16 shoppings, que somam mais de 169 mil metros quadrados de ABL.

De acordo com a tese de corretora, apesar de o portfólio estar concentrado no estado de São Paulo (87% da carteira de ativos imobiliários), o fundo também possui empreendimentos no Mato Grosso, Rio Grande do Sul, Rio de Janeiro e Santa Catarina.

“Acreditamos que o rendimento permanecerá pressionado no curto prazo dado o fechamento de todos os shoppings do portfólio devido ao contágio do Covid-19”, informou.

E acrescentou: “no entanto, sua estratégia de adquirir participação de shoppings tanto por meio da aquisição do ativo físico, quanto via aquisição de cotas de Fundos Imobiliários (HPDP11, PQDP11, HMOC11, FVPQ11, WPLZ11, FLRP11, ABCP11 e JRDM11) concede ao fundo posição liquidez mais confortável no curto prazo.”

Adicionalmente, frisou, o fundo possui 10% do patrimônio líquido em Fundos Imobiliários de recebíveis, que devem trazer maior alívio para o rendimento do fundo no curto prazo.

Malls Brasil Plural (MALL11)

De acordo com a corretora, o fundo tem como objetivo obter renda a partir da exploração imobiliário de shopping centers no Brasil. Atualmente, possui participação em sete shoppings que somam mais de 57 mil metros quadrados de ABL próprio.

A tese da gestora afirma que com a finalização da terceira emissão de cotas, desencadeou uma transformação importante no fundo.

O fundo passou de um fundo monoativo (Maceió Shopping – MA) para um fundo com portfólio diversificado e bem posicionado na região Sudeste e Nordeste do país.

No segundo semestre de 2019, o fundo adquiriu participação de seis shoppings (Shopping Tacaruna, Suzano Shopping, Shopping Taboão, Boulevard Shopping Feira, Shopping Park Lagos e Shopping Park Sul) a preços atrativos.

“No entanto, em razão do contágio do Covid-19 e do fechamento de todos os shoppings em seu portfólio, possuímos pouca visibilidade para o fundo no curto prazo dado que os impactos nos rendimentos dependerão da duração do período de isolamento social e da aceleração da economia pós abertura”, informou.

 

HSI Malls (HSML11)

Trata-se de um fundo imobiliário com objetivo de obter renda a partir da exploração imobiliária de shopping centers e ganho de capital através da compra e venda de ativos. Atualmente, o fundo possui investimento em quatro empreendimentos que somam 94 mil metros quadrados de ABL próprio.

A tese da gestora afirma que após a captação do montante total de R$ 885 milhões na 2ª emissão de cotas do fundo, o fundo HSI contará com participação de cinco shopping centers em seu portfólio, onde quatro já foram incorporados no portfólio do fundo (Shopping Pátio Maceió, Shopping Granja Vianna, SuperShopping Osasco, Via Verde Shopping) e um está em fase final de diligência (Shopping Metrô Tucuruvi).

Para a corretora, o fundo conta com uma posição de caixa confortável de aproximadamente R$ 650 milhões (à espera da finalização da aquisição do Shopping Metrô Tucuruvi), que da ao fundo maior posição de liquidez no curto prazo e rendimentos via receita financeira (alocação do caixa em CDB).

“Esperamos que os rendimentos via resultado operacional continuem pressionados devido às medidas preventivas e da desaceleração econômica no curto prazo, o que deve afetar a capacidade de pagamento de lojistas inquilinos, resultando em maiores concessões”, disse.

“No entanto, acreditamos que o portfólio do fundo conta com shoppings bem posicionados para a retomada da economia brasileira e varejo brasileiro no longo prazo. Por esses motivos, recomendamos a compra do papel”, frisou.

 

Vinci Shopping Centers (VISC11)

Explica-se que o fundo tem como objetivo obter renda e ganho de capital por meio de investimento em ativos imobiliários do segmento de shopping centers.

Atualmente, possui um portfólio de 13 shoppings, localizados em nove estados brasileiros que somam mais de 106 mil metros quadrados de ABL próprio.

A tese da gestora afirma que o fundo conta com diversificação geográfica de seus shoppings, que pode se tornar um diferencial, dado que os impactos da crise do coronavírus tendem a ter magnitudes diferentes em cada região do país, dependendo da duração da quarentena e do nível de contágio.

Isso porque antes da crise do coronavírus, o portfólio contava com ativos com indicadores operacionais sólidos como baixa vacância e baixa inadimplência.

Para o mês de março, o fundo distribuiu dividendos equivalente ao rendimento do CDI no mês. “Apesar da política ser válida apenas para o mês de março e ser reavaliada mês a mês, acreditamos que os próximos dividendos devem seguir em linha dado os impactos do Covid-19 em seu portfólio.”

Cenário atual

Para corretora, em decorrência do cenário atual, os fundos analisados passaram a negociar com desconto atrativo ao seu valor patrimonial.

O segmento de shoppings é um dos mais impactados com a crise do coronavírus. Apesar da distribuição de rendimentos continuar pressionado no curto prazo devido aos impactos do contágio, alguns Fundos Imobiliários podem gerar ganhos de capital no longo prazo para o investidor.

Temos preferência por fundos de shoppings centers com portfólio sólido que contém empreendimentos de qualidade e dominantes em suas regiões.

 

O segmento

Entre 2006 e 2010, o forte crescimento do PIB combinado com queda da taxa Selic e da taxa de desemprego implicou em um período de expansão do consumo e varejo brasileiro.

O setor de shopping centers foi um dos grandes beneficiários desses fatores, permitindo um crescimento robusto por meio de expansões e inaugurações de shopping centers.

A partir de 2014, mesmo com o nível de lançamentos elevado nos primeiros anos devido a entrega de projetos que tiveram sua construção iniciada durante o período de expansão, a economia já dava sinais claros de deterioração que culminaram em um período de estagnação dos shopping centers.

Durante o período, houve quedas consideráveis da confiança do consumidor, do varejo brasileiro, taxa de ocupação e aumento da inadimplência.

 

Apesar do enfraquecimento da economia, os shoppings centers dominantes em suas respectivas regiões se mostraram resilientes.

As empresas que se destacaram durante esse períodos foram as líderes de mercado (principalmente os operadores listados na B3), que anteciparam à recessão e reduziram o desenvolvimento de novos shoppings, o que permitiu que seus ativos recém inaugurados maturassem para atravessarem a crise com menos impactos.

De forma geral, mesmo os shoppings dominantes não saíram ilesos dos impactos da crise. Para se manterem com vacância baixa, os operadores trabalharam no mix de lojas e concederam descontos para defender a ocupação dos seus imóveis visando não comprometer o fluxo de pessoas e experiência do consumidor.

A partir de 2017, com o avanço nas reformas econômicas, queda da taxa de juros e recuperação econômica, o setor de shoppings está bem posicionado para se beneficiar do crescimento econômico.

É esperado que haja queda nos descontos e concessões aos lojistas, aumento na taxa de ocupação e queda na inadimplência ao decorrer da recuperação do varejo e do consumo brasileiro.