FII: pior da crise já passou e segmentos devem se reinventar

Osni Alves
Jornalista (2007); Especializado em Comunicação Corporativa e RP (INPG, 2011); Extensão em Economia (UFRJ, 2013); Passou por redações de SC, RJ e BH (oalvesj@gmail.com).
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Crédito: FII imóveis

Os fundos de investimento imobiliário (FII) dos segmentos de shopping centers e de hotéis foram os mais impactados pela crise gerada pelo Covid-19, que fechou estabelecimentos e colocou a população em isolamento.

Já na segunda quinzena de março, de forma muito rápida, todos os 577 shoppings do país foram fechados por meio de decretos das autoridades públicas, como forma de prevenir a propagação da pandemia, segundo dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce).

De acordo com Regis Dall’Agnese, head da RB Capital Asset., que falou com exclusividade para o euqueroinvestir.com, na sequência, depois dos shoppings, o segmento mais impactado de FII foi o de hotéis. “Alguns chegaram a fechar mesmo sem hóspedes”, frisou.

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Shoppings estão retomando atividades de forma gradual

Com isso, muitos gestores de FII desses segmentos não conseguiram distribuir integralmente os dividendos em março ou reduziram esses repasses.

Isso porque, no caso dos shoppings, administradores postergaram o pagamento dos aluguéis pelos lojistas ou até suspenderam a cobrança.

O objetivo foi preservar recursos em caixa até uma melhor percepção dos reais impactos da paralisação em suas operações.

FII: escritórios

Já o segmento de lajes corporativas, ou escritórios, apontado no início da pandemia como o potencialmente mais prejudicado, não apresentou um aumento significativo na vacância até agora, mantendo assim o valor dos ativos, segundo o Dall’Agnese.

CEO do Clube FII, Rodrigo Cardoso, adverte que, se isso ocorrer, será mais adiante, caso o tranco econômico seja relevante. “Áreas nobres de São Paulo e ativos classe A+ tendem a sofrer menos devido à restrição de novas ofertas de espaços no curto prazo”, disse.

Dall’Agnese explica que há especulação quanto à adoção mais abrangente do home office, mas acredita ser prematuro dar essa premissa como certa. “Vale lembrar que os maiores tomadores de espaços corporativos em 2017 e 2018 foram os coworkings, em um movimento culturalmente inverso ao home office”, afirmou.

Ele adverte que a discussão envolve outras questões como segurança da informação, legislação trabalhista e infraestrutura das empresas para suportar a mudança.

Outro aspecto a considerar é o novo layout que os escritórios devem adotar daqui para frente. Entre elas, adaptações para garantir o distanciamento de 1,80 m entre as estações de trabalho, a circulação de pessoas em sentido único e menor densidade nas salas de reuniões.

 

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Dall’Agnese, da RB Capital Asset: empreendimentos vão se adaptar

 

Todos esses pontos devem redundar em um aumento da demanda por áreas locadas maiores, o que favorece o segmento.

O pior já passou

O especialista diz acreditar que todos os setores já passaram pelo pior momento e cada um terá um ritmo de recuperação.

Não é possível estimar um prazo, segundo ele, pois depende de vários fatores não relacionados com o mercado imobiliário, como por exemplo uma eventual segunda onda de contaminação ou a descoberta de uma vacina.

Com relação aos shoppings e aos hotéis, mesmo com uma reabertura gradual, ainda há incerteza quanto à intensidade da retomada do consumo de produtos e serviços.

Isso porque há preocupações econômicas como o aumento no desemprego.

“Nossa visão é que com o retorno gradual das operações, o fluxo de caixa para os fundos deve ser retomado.

No entanto, dado que, no caso dos shoppings, parte do valor de aluguel é atrelado às vendas dos lojistas, não acreditamos que as distribuições voltem, no curto prazo, a níveis pré-Covid-19”, afirmou.

No momento, a fim de se adaptar às condições, o segmento está funcionando com horário e fluxo de pessoas reduzidos, dependendo da região. O mesmo vale para as operações de takeout/delivery das lojas de alimentação, que estão gradualmente sendo retomadas.

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Mudanças causadas pela pandemia podem gerar demanda por áreas maiores

Conforme o gestor, o setor discute agora, principalmente com as lojas âncoras, uma eventual mudança no papel dos shoppings, que podem ser também de centros de distribuição para o e-commerce.

A exemplo de outros segmentos, muitos empreendimentos deverão se reinventar.

FII Logística

Já os FII do segmento de Logística, composto basicamente por galpões, tende a se expandir daqui para frente, impulsionado pelo crescimento do setor de compras online.

As expectativas são de que, mesmo depois da volta à normalidade, as vendas pela internet devam se consolidar. “Acreditamos em uma apreciação, dado que o e-commerce tem apresentado crescimento constante desde início da pandemia”, disse.

Na crise, em razão da predominância de contratos atípicos, esses empreendimentos sofreram um impacto menor, ressalta Cardoso.

Flutuação não implica em desvalorização

A crise causou oscilações acentuadas no valor das cotas, principalmente nos meses de março e abril. Contudo, isso não representa obrigatoriamente uma desvalorização do ativo, no caso o imóvel, nem no valor dos rendimentos de aluguel. Essa é, aliás, a principal característica dos Fundos Imobiliários.

“Em momentos de incertezas, é importante estar em contato com os gestores, entender o portfólio e, principalmente, a estratégia de investimentos”, aconselha o executivo da RB Capital Asset.

Cardoso destaca que, no momento, as cotas de FII de segmentos menos afetados estão sendo negociadas com preços acima do valor patrimonial. No sentido contrário, shopping e hotéis estão com desconto de 15% sobre o valor patrimonial na média.

Variação das cotas dos FII

A pedido da euqueroinvestir.com, o Clube FII fez um levantamento da variação média das cotas, de alguns segmentos de fundos imobiliários neste ano, até o dia 6 de julho. Também elencou o preço em relação ao valor patrimonial (P/VPA), além do rendimento médio.

Confira abaixo:

Logística

  • Variação da cota em 2020 = -14,8%
  • Variação da cota nos últimos 12 meses = +6,3%
  • Vacância = 3,07%
  • P/VPA = 1,14
  • Yield anual com base no último rendimento = 5,72%

Obs: valor médio com base em 14 fundos do segmento de logística com algum peso no IFIX.

Lajes Comerciais

  • Variação da cota em 2020 = -19,47%
  • Variação da cota nos últimos 12 meses = -2,83%
  • Vacância = 15,61%
  • P/VPA = 0,93
  • Yield anual com base no último rendimento = 6,51%

Obs: valor médio com base em 31 fundos do segmento de lajes comerciais com algum peso no IFIX

Shoppings

  • Variação da cota em 2020 = -24,97%
  • Variação da cota nos últimos 12 meses = -9,71%
  • Vacância = 4,29%
  • P/VPA = 0,85
  • Yield anual com base no último rendimento = 2,41%

Obs: valor médio com base em 16 fundos do segmento de shoppings com algum peso no IFIX

Agências Bancárias

  • Variação da cota em 2020 = -1,10%
  • Variação da cota nos últimos 12 meses = +6,14%
  • Vacância = 18,05%
  • P/VPA = 1,24
  • Yield anual com base no último rendimento = 9,29%

Obs: valor médio com base em 4 fundos do segmento de agências com algum peso no IFIX. Vacância de 72% no BBFI11B. Demais fundos com vacância zero (contratos atípicos).

Educacional

  • Variação da cota em 2020 = -17,99%
  • Variação da cota nos últimos 12 meses = -6,94%
  • Vacância = 0,00%
  • P/VPA = 1,08
  • Yield anual com base no último rendimento = 6,77%

Obs: valor médio com base em 3 fundos do segmento educacional com algum peso no IFIX.

Hotéis

  • Variação da cota em 2020 = -33,12%
  • Variação da cota nos últimos 12 meses = -28,79%
  • Vacância = 36,00%
  • P/VPA = 0,86
  • Yield anual com base no último rendimento = 0,00%

Obs: valor médio com base em 1 fundo do segmento hotéis com algum peso no IFIX (HTMX11)

IFIX (120 fundos)

  • Variação em 2020 = -12,36%
  • Variação nos últimos 12 meses = +6,60%