FIIs de hotéis, educacional e de cemitérios: saiba como funcionam

Felipe Alves
Jornalista com experiência em reportagem e edição em política, economia, geral e cultura, com passagens pelos principais veículos impressos e online de Santa Catarina: Diário Catarinense, jornal Notícias do Dia (Grupo ND) e Grupo RBS (NSC).
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Crédito: FII de Hotéis podem ser alternativa. Tim Savage/Pexels

Além dos Fundos Imobiliários mais conhecidos, como de shoppings e galpões logísticos, há outros FIIs menos populares, mas que também apresentam vantagens e podem ser uma boa escolha para os investidores.

FIIs de hotéis, do setor de educação e de cemitérios, por exemplo, também podem ser encontrados na bolsa de valores. Porém, há um número ainda reduzido destes tipos de ativos.

Neste artigo vamos falar sobre cada um deles, suas vantagens, riscos e diferenciais.

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FIIs de hotéis

Como o próprio nome diz, o portfólio deste tipo de ativo é baseado em empreendimentos hoteleiros.

Esses FIIs atuam com a compra de participação em hotéis e flats e a locação dos quartos como forma de rentabilizar os cotistas. Outra forma de atuação é a própria comercialização das unidades hoteleiras.

Diferentemente de outros segmentos de FIIs, o público de um imóvel de hotel tende a ser mais rotativo. Uma das métricas mais usadas pelas redes de hotelaria é o RevPar ou Revenue per Avaliable Room – em português, receita de hospedagem por quarto livre.

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Por conta de suas particularidades, os FIIs de hotéis possuem um risco maior e também um potencial de rentabilidade mais alto. Mas, claro, em crises como a do coronavírus, por exemplo, são altamente impactados.

Além disso, é um tipo de ativo que depende muito da sazonalidade e da localização. Uma região pode ser muito visitada no inverno, mas não no verão, e vice-versa, o que afeta diretamente a ocupação dos quartos e a consequente rentabilidade mensal.

Os três principais FIIs de hotéis listados na bolsa são:

  • Hotel Maxinvest (HTMX11): fundado em 2007, investe em 23 ativos no Estado de São Paulo e é gerido pelo BTG Pactual. Obteve um yield médio de 3,71% nos últimos 12 meses.
  • Mogno Hotéis (MGHT11): fundado em abril de 2020, tem hotéis espalhados pelo país e é gerido pela Mogno Capital. Obteve um yield médio de 2,66% e é destinado a investidores qualificados.
  • XP Hotéis (XPHT11): fundado em 2015, é gerido pela XP Vista. Obteve yield médio de 3,45% nos últimos 12 meses. Tem quatro empreendimentos em SP, PR e RS.

 

FIIs de educação

É possível investir em educação também por meio de Fundos Imobiliários!

Este é outro segmento ainda pouco explorado nos FIIs. Mas são fundos que, apesar de ainda pouco representativos na composição da carteira do IFIX, o índice de Fundos Imobiliários da B3, tem uma rentabilidade consideravelmente alta e potencial de crescimento.

Os números do setor ajudam a dar uma dimensão do seu potencial. As instituições privadas possuem têm grande relevância no mercado. São responsáveis por 75% dos 8 milhões de alunos do país e representam 88% das 2,4 mil instituições de ensino.

Entre as vantagens deste setor estão os contratos atípicos, já que esses imóveis geralmente são feitos sob medida para as instituições de ensino. A localização dos imóveis também é outro fator relevante, já que as faculdades atraem um grande fluxo de pessoas e, por isso, precisam estar em um endereço estratégico. O risco de crédito também costuma ser baixo, já que as principais empresas educacionais possuem baixo risco de dar calote.

Por outro lado, entre os riscos do setor estão o crescimento do ensino à distância, e a consequente dispensa de tantos imóveis físicos, além do risco de despejo por falta de pagamento.

Nos últimos meses, as universidade foram muito afetadas pelo distanciamento social, que as obrigou a investir na digitalização do ensino. Ao mesmo tempo, viram a inadimplência aumentar, assim como a evasão. Mas as perspectivas para o setor, na opinião de especialistas, são positivas.

Os FIIs de educação:

  • Rio Bravo Renda Educacional (RBED11): com IPO em 2011 o fundo é gerido pela Rio Bravo. O yield médio foi de 6,9% nos últimos 12 meses. Possui 5 ativos nos estados de MA, MT e MG.
  • Campus Faria Lima (FCFL11): o fundo criado em 2010 e gerido pelo BTG Pactual é dono de 100% do imóvel onde está instalado o Insper em São Paulo. O yield médio foi de 5,98% nos últimos 12 meses.
  • Anhanguera Educacional (FAED11): o fundo criado em 2010 é gerido pelo BTG Pactual e possui três imóveis locados para a Anhanguera Educacional. O yield médio foi de 8,34% nos últimos 12 meses.

 

FIIs de educação - Faculdade Pitágoras da Rio Bravo Renda

 

FIIs de cemitérios

Já pensou em ser sócio de um cemitério? Isso é possível por meio de um FII.

Como o segmento é pouco explorado no Brasil e o mercado é grande, existe um retorno potencial alto. Nos Estados Unidos, por exemplo, este é um segmento comum e bastante rentável.

Mas hoje no Brasil há apenas um fundo imobiliário desta modalidade, o FII Brazilian Graveyard and Death Care Services (CARE11). Fundado em 2013 ele tem participação em terrenos de cemitérios e milhares de jazigos avulsos em outros cemitérios.

O fundo tem 8 mil cotistas, representa 0,15% do IFIX e tem um patrimônio líquido de R$ 250 milhões. O yield médio dos últimos 12 meses foi de 1,19%. Ele investe em 14 cemitérios de sete estados do país.

Este tipo de ativo requer grandes investimentos mesmo quando já está em operação. Projeta-se que leve aproximadamente 10 anos para um investimento desses se tornar um forte gerador de caixa para seus cotistas.

Nos últimos meses, o fundo fez duas rodadas de desinvestimentos da fatia de sua participação na Cortel Holding, principal operadora privada de cemitérios do país. Com isso, os cotistas receberam dividendos por dois meses seguidos após o fundo ficar cinco anos sem distribuir lucros. O último rendido foi distribuído quando o fundo tinha outro nome, FII Máxima Renda, em 2015.