FIIs de desenvolvimento: veja como funcionam esses fundos imobiliários

Felipe Alves
Jornalista com experiência em reportagem e edição em política, economia, geral e cultura, com passagens pelos principais veículos impressos e online de Santa Catarina: Diário Catarinense, jornal Notícias do Dia (Grupo ND) e Grupo RBS (NSC).
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Crédito: Divulgação

Você sabia que existem Fundos Imobiliários que têm como foco a construção dos empreendimentos? São os chamados FIIs de desenvolvimento, também conhecidos como de incorporação.

Como o próprio nome diz, o objetivo deste tipo de ativo é construir o imóvel do zero, ou seja, desenvolvê-lo por completo.

Diferentemente dos Fundos Imobiliários de tijolo, que são os mais conhecidos e que compram imóveis como shoppings, galpões logísticos ou hospitais, os Fundos Imobiliários de desenvolvimento não possuem imóveis físicos.

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Neste artigo vamos explicar como funciona este tipo de FII, quais fundos estão disponíveis no mercado, sua rentabilidade, vantagens e desvantagens.

Explicando os FIIs de desenvolvimento

Como o foco dos FIIs de desenvolvimento é a construção dos imóveis desde o início compete ao fundo todas as etapas do processo de criação de um empreendimento.

Ou seja, o FII será responsável por avaliar e comprar terrenos e lotes, fazer a terraplanagem, contratar material de construção civil e mão-de-obra, além de todos os outros processos e etapas que envolvem a construção de um imóvel.

O investidor que aplica seu dinheiro em um FII de desenvolvimento, ou incorporação, não tem como foco, no primeiro momento, os rendimentos mensais, como nos fundos de tijolos, porque não haverá aluguel.

O objetivo, neste caso, é ganhar dinheiro com a venda dos imóveis, já que o lucro das unidades é distribuído aos cotistas. Assim, alguns podem apresentar um dividend yield baixo porque não têm rendimento regular.

A maioria deste tipo de FIIs aplica em imóveis residenciais. Desta forma, o investimento se assemelha a investir em ações de construtoras.

Por isso, eles são relativamente mais difíceis de analisar do que um fundo imobiliário de tijolo. O ativo pode ter rentabilidades variadas de acordo com os imóveis construídos, o momento da economia, possíveis problemas nas obras, entre outros fatores. Em contrapartida, como o risco é maior, a possibilidade de retorno também aumenta.

Em razão justamente do risco, há poucos Fundos Imobiliários deste tipo. Geralmente eles atraem investidores mais experientes e que têm maior quantia de dinheiro disponível.

Além de imóveis residenciais, esses fundos constroem multi-empreendimentos. Ou seja, geralmente são vários lotes e terrenos, o que garante maior diversificação. 

Os diferentes tipos

Entre os FIIs de desenvolvimento, há duas modalidades: para renda ou para venda. Vamos explicar os dois conceitos a seguir:

  • Desenvolvimento para renda: o objetivo aqui é explorar a renda do imóvel. Ou seja, após contruir o empreendimento, o gestor do fundo não vende imediatamente. Primeiro, ele loca as unidades e passa a receber aluguel por elas. Desta forma, o fundo tem a possibilidade de maximizar suas receitas e, quando o ativo for vendido, o lucro será distribuído aos cotistas. Este tipo de FII é mais usado para imóveis corporativos.
  • Desenvolvimento para venda: o foco é vender o imóvel logo que a construção termina. Assim, o lucro imediato da venda será logo repassado aos cotistas. Este tipo de FII de desenvolvimento é mais usado para imóveis residenciais.

 

Vantagens

  • São fundos que possibilitam ao investidor ter um retorno maior ao longo do tempo;
  • Os FIIs de desenvolvimento costumam oferecer uma Renda Mínima Garantida (RMG) aos cotistas enquanto os imóveis estão sendo construídos, para incentivá-los a permanecer no fundo;
  • Flexibilidade de estratégias: os FIIs de desenvolvimento podem lucrar com a comercialização dos ativos como também aproveitar para explorar a renda dos aluguéis;
  • Este tipo de fundo não atua com alavancagem. Ou seja, o investidor não corre o risco de o fundo usar um dinheiro que não possui.

 

Desvantagens

  • Apesar de a possibilidade do retorno ser maior, o risco também é mais alto. Problemas na construção, na liberação de licenças, no momento econômico do país podem afetar a construção do imóvel;
  • Não é ideal para quem foca em rentabilidade mensal;
  • Muitos fundos deste tipo são apenas para investidores qualificados (ou seja, que possuem mais de R$ 1 milhão).

 

Os FIIs de desenvolvimento

Veja dos Fundos Imobiliários de desenvolvimento listados na bolsa.

FIIs de desenvolvimento