FIIs de CRIs: saiba como funcionam esses fundos imobiliários de papel

Carla Carvalho
Graduada em Ciências Contábeis pela UFRGS, pós-graduada em Finanças pela UNISINOS/RS. Experiência de 17 anos no mercado financeiro, produtora de conteúdo de finanças e economia.

Crédito: Pixabay

Entre os investimentos que mais sofreram com a pandemia e a parada da economia em 2020, estão os Fundos Imobiliários (FIIs). Afinal, foram muitos os imóveis com inquilinos entregando os contratos. No entanto, os fundos formados por certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) alcançaram, em média, melhores resultados do que os fundos de tijolo.

Inclusive, alguns deles tiveram desempenho surpreendente. Um exemplo é o Valora CRI (VGIP11), que apresentou valorização acumulada de 44% no ano passado.

Mas não foi só na valorização das cotas que os FIIs de CRIs apresentaram boa performance. Alguns desses fundos pagaram dividend yield superiores a 10% em 2020.

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Os FIIs de CRIs foram autorizados no Brasil em 2008 por meio da instrução 472 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Porém, tornaram-se atrativos um ano depois com a Lei 12.024. Em suma, essa lei isentou de Imposto de Renda os FIIs que aplicassem em títulos da dívida mobiliária.

A seguir, saiba mais sobre os Fundos Imobiliários de CRIs. Além disso, conheça os melhores desempenhos da bolsa em 2020.

Como funcionam os FIIs de CRIs

Antes de mais nada, é importante saber o que são CRIs.

Em resumo, os certificados de recebíveis imobiliários são títulos de renda fixa que servem para captação de recursos para operações do mercado imobiliário. Ou seja, funcionam como uma promessa de pagamento futuro de imóveis.

Esses títulos não são emitidos por bancos, mas sim por uma companhia securitizadora. Isso significa que essa empresa fará a conversão desses recebíveis em ativos para venda e acompanhará todo o processo de negociação.

Basicamente, investir em um CRI é ajudar a financiar o imóvel que já foi vendido e que ainda está sendo construído. Por outro lado, em troca disso, o investidor recebe uma remuneração.

Portanto, os FIIs de CRIs investem majoritariamente nesses títulos de financiamento do mercado imobiliário. Um dos grandes atrativos desses fundos é o fato de serem compostos por renda fixa e variável. Isso porque, ao mesmo tempo que os seus rendimentos acompanham os CRIs, o investidor anda pode ganhar com a valorização das cotas na bolsa de valores.

Vantagens dos fundos de papel em relação aos CRIs

De fato, uma das principais vantagens de investir nesses fundos é a gestão profissional. Isso porque é necessário bastante conhecimento técnico para avaliar os riscos de um CRI.

Geralmente, os CRIs são investimentos que exigem valores iniciais elevados. Em outras palavras, isso dificulta o acesso do pequeno investidor.

Além disso, os prazos desses títulos costumam ser longos, em média entre 3 a 5 anos. Em alguns casos, ultrapassam 10 anos. Vale lembrar que, caso venda antes do prazo final, o investidor perderá rendimentos da aplicação.

Por outro lado, os Fundos Imobiliários de recebíveis possuem mais liquidez do que os CRIs. Isso porque suas cotas podem facilmente ser negociadas na bolsa. Juntamente com isso, outro ponto favorável é a possibilidade de ingresso com valores mais baixos que muitos desses fundos oferecem.

Outro ponto importante é a maior diversificação que esses FIIs de papel proporcionam em relação aos CRIs. Isso porque o seu patrimônio pode ser formado por vários recebíveis imobiliários. Ou seja, aumentam as chances de maiores ganhos ao mesmo tempo que reduz o risco do investimento.

Por fim, cabe ressaltar que, pelo fato de investir em renda fixa e precisar distribuir 95% do lucro, o patrimônio desses fundos de papel praticamente não sofre alterações. Logo, se não houver alguma precificação atípica, o valor de suas cotas, normalmente, ficará bem próximo ao preço de emissão.

Fundos Imobiliários de CRIs que mais valorizaram em 2020

Confira o desempenho dos oito FIIs de CRIs que mais se destacaram em 2020, segundo levantamento do Clube do FII. Somados, os oito FIIs abaixo representam 7% do IFIX.

FII

Variação da cota 2020

DY 2020

VGIP11 (Valora CRI Índice de Preço)

44,58%

7,47%

IRDM11 (Iridium Rec. Imobiliários)

23,47%

8,47%

HCTR11 (Hectare CE)

18,52%

14,33%

HABT11 (Habitat Rec.Pulverizados)

9,17%

10,01%

BARI11 (Barigui Rendimentos)

3,41%

10,96%

CVBI11 (VBI CRI)

3,26%

10,08%

RECR11 (REC Rec. Imobiliários)

2,67%

11,42%

PLCR11 (Plural Rec. Imobiliários)

1,72%

5,66%