FIIs de agências bancárias precisam se reinventar

Cláudia Zucare Boscoli
Jornalista formada pela Cásper Líbero, com pós-graduação em Jornalismo Econômico pela PUC-SP, especialização em Marketing Digital pela FGV e extensão em Jornalismo Social pela Universidade de Navarra (Espanha), com passagens por IstoÉ Online, Diário de S. Paulo, O Estado de S. Paulo e Editora Abril.
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Com clientela cada vez mais digitalizada, intensa concorrência das fintechs, e uma pandemia para completar a tempestade perfeita, os grandes bancos foram empurrados em velocidade acelerada para o mundo virtual. E se viram diante de um dilema: o que fazer com suas agências físicas?

As notícias dão conta do fechamento de mais de mil agências até o final deste ano. Entre março de 2019 e março de 2020, os dois maiores bancos do país, Bradesco e Itaú, fecharam ao menos 600 unidades.

Em 2019, o Banco do Brasil encerrou atividades de mais de 460.

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O Itaú, por sua vez, fechou 234 agências em um ano e leiloou outros 15 imóveis que abrigavam bancos recentemente.

Neste contexto, além dos bancos e dos funcionários das agências, diretamente impactados pelas mudanças que atingem o setor, os fundos de investimento imobiliário de agências bancárias também são afetados com a mudança.

Da agência tradicional ao internet banking

Os grandes bancos passam atualmente por uma reinvenção forçada de seu modelo de negócio. Ano a ano, as agências bancárias físicas vêm perdendo espaço para as transações digitais.

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De acordo com a Federação Brasileira de Bancos (Febraban), o número de agências físicas caiu de 23,4 mil em 2016 para 20,5 mil em 2019.

As transações de pessoas físicas nos canais digitais representam atualmente 74% do total de operações realizadas. No ano passado, 44% foram feitas via mobile banking e  outras 19%, via internet banking. Os caixas eletrônicos responderam por 11%. E as agências físicas, por apenas 6%.

Segundo a Febraban, muito em breve os celulares serão responsáveis por 50% de todas as movimentações.

Em termos de valores, dos R$ 89,9 bilhões transacionados, R$ 39,4 bilhões foram por mobile banking; R$ 16,8 bilhões por internet banking; e apenas R$ 5,7 bilhões por agências.

Com a pandemia e a necessidade de distanciamento, o cenário esse cenário mudou ainda mais.

Entre janeiro e abril deste ano, as transações bancárias realizadas por pessoas físicas no mobile banking cresceram 22%. Nas agências, caíram 53%. Nos caixas eletrônicos, a queda foi de 19%.

“É uma tendência inegável. Eu mesmo sou cliente de uma agência física, mas não vou até lá há mais de um ano”, diz Mauro Lima, sócio da RB Asset Capital.

E os FIIs de agências? 

Diante da nova realidade, os Fundos Imobiliários de agência bancária passam por uma situaçã delicada.

Antes, estes fundos de tijolos, que investem em imóveis reais e rendem com aluguéis e com a valorização das cotas, eram considerados uma alternativa bastante interessante. Tinham como característica contratos longos, firmados com bons inquilinos, e boa rentabilidade via dividendos.

Hoje, os fundos de agências em negociação na bolsa são poucos: apenas seis. E nenhum surgiu recentemente.

O mais novo dos FIIs de agência data de 2013.  Isso em um cenário de boom de ofertas públicas iniciais de ações (IPOs) de Fundos Imobiliários.

Além de ter ultrapassado a marca inédita de 1 milhão de investidores em setembro, o setor de Fundos Imobiliários só cresce: enquanto em 2019 foram registradas 14 ofertas de primeira emissão, em 2020 já foram 11 e outras 13 estão em andamento, segundo a B3. O número total de ofertas públicas registradas em 2020 chegou a 43 até setembro.

“A indústria de Fundos Imobiliários cresceu impulsionada pela queda da taxa de juros e pela busca por investimentos que permitam maior rentabilidade ao investidor. Além desses aspectos, há que se destacar que a própria pandemia acelerou a construção civil e os negócios imobiliários. Então, independentemente de momentos de maior volatilidade nos rendimentos, os Fundos Imobiliários têm neste ano uma boa influência do setor de construção civil que opera em ciclo positivo”, afirma a Ágora Investimentos em relatório assinado pelos analistas Maria Clara Negrão e Ricardo França. No entanto, ressalta a corretora, para os FIIs de agências, o momento não é favorável.

Necessidade dos FIIs se reinventarem

Os Fundos Imobiliários de agências bancárias funcionam construindo ou adquirindo imóveis para locação dos grandes bancos.

Tais imóveis precisam atender às especificidades do setor financeiro, tendo boa metragem, boa localização e  as adaptações necessárias para atendimento ao público. Em alguns casos, os fundos compram os imóveis que pertencem aos bancos e os alugam, na sequência, para o próprio banco.

Isso significa que os fundos de agências não valem mais a pena? Não é exatamente assim. Alguns desses fundos trazem, inclusive, bons rendimentos aos cotistas. A tendência, no entanto, é que a modalidade se torne cada vez mais rara. Alguns poucos prédios deverão ser estrategicamente mantidos pelos bancos, até por uma questão de fortalecimento de marca.

O que deverá ocorrer com a maioria dos fundos é uma adaptação à nova realidade. “O fundamental em um fundo imobiliário é a qualidade do imóvel. O uso que será dado a ele pode ser modificado. A agência bancária pode ser adaptada e dar lugar a uma loja, por exemplo”, diz Lima.

Em geral, os fundos de agências bancárias são híbridos (com investimentos em mais de uma classe de ativos imobiliários) ou de renda urbana (de uso institucional e comercial). Portanto, isso permite ao gestor fazer adaptações. Caso o fundo seja 100% dedicado a agências, alguns ajustes jurídicos podem ser feitos via assembleia de cotistas.

Durante essa mudança, o investidor precisa estar disposto a encarar um período de vacância entre o fim da locação para o banco.  Já para quem avalia que o cenário é realmente desanimador e prefere se desfazer dos papéis, a recomendação comparar  valores. Veja o preço da cota no momento em que você entrou no investimento e o preço atual. E avalie se será a melhor decisão com base nesses números.

Quais os fundos de agências?

Atualmente, são seis os fundos de agências listados na B3:

  • BB Progressivo (BBFI11B)
  • BB Progressivo II (BBPO11)
  • BB Renda Corporativa (BBRC11)
  • Banrisul Novas Fronteiras (BNFS11)
  • Mercantil do Brasil (MBRF11)
  • Santander Agências (SAAG11)

Os Fundos Imobiliários que estão em alta

Se os FIIs de agências bancárias estão em momento não favorável, há outros que vêm ganhando bastante destaque. E merecem a atenção do investidor.

Em relatório, o BTG Pactual avalia uma tendência positiva para os fundos de shoppings. Apesar de ainda sofrerem com a inadimplência decorrente da crise do coronavírus. No médio e longo prazo, o banco acredita que a confiança e as vendas do varejo sejam retomadas de maneira gradual. “A relação de oferta e demanda é bastante favorável para o setor e o país ainda tem baixa penetração de shoppings”, afirma.

Outro destaque é para os galpões logísticos, cada vez mais demandados com o aumento do e-commerce com a pandemia e os novos hábitos de consumo.

Dicas para quem investe em FIIs

Em primeiro lugar, é preciso se certificar se o fundo está precificado corretamente. “Nem todo fundo imobiliário é interessante. É importante para o investidor saber que existem métricas para comparar o valor de mercado versus o valor patrimonial. É preciso entender se o preço pago corresponde razoavelmente ao ativo”, recomenda Alberto Saboia, sócio-fundador da Aplix Capital.

Do mesmo modo, é relevante saber se o fundo tem gestão ativa. Isso significa que um gestor qualificado deve acompanhar o mercado e encontrar as melhores oportunidades, desfazendo-se de imóveis obsoletos e renovando corretamente o portfólio.

A qualidade e credibilidade do administrador também são fundamentais. Por isso, apesar de o fundo já vir com os ativos escolhidos, cabe ao investidor escolher a qual fundo confiar seu dinheiro com segurança.

Para quem gosta de agir com precaução, vale a recomendação de avaliar também a qualidade dos locatários e a consistência dos contratos de locação, seja para bancos, lojas, galpões, shoppings ou outros.