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FIIs: Atenção! Renda Garantida!

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Hoje vamos falar sobre renda garantida! Já ouviu falar sobre isso? É algo que acontece com muitos fundos.

A renda pode ser garantida de várias formas, mas uma das que eu mais conheço é a seguinte: Quando um FII é lançado no mercado, os administradores utilizam parte do valor adquirido junto à oferta pública para montar uma conta, e utilizá-la para remunerar seus cotistas por um determinado período.

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Dependendo das condições do imóvel, ou dos ativos que fazem parte do fundo a renda garantida ganha forma.

Por exemplo, fundos que investem em imóveis que ainda não estão operacionais, não têm condições de lucrar com os alugueis. Observando isso, alguns fundos oferecem a renda garantida para atrair os investidores, distribuindo uma renda fixa até o imóvel estar 100% operacional.

Vários fundos já tiveram a renda garantida. Podemos citar como exemplos, WPLZ11B, JRDM11 e BBVJ11.

WPLZ11B

WPLZ11B (fundo que possui participação no Shopping West Plaza) teve por um bom período a renda garantida.

As distribuições do fundo, desde o inicio, eram de R$ 0,83 por cota. Tudo era muito bem detalhado nos relatórios mensais do fundo.

Através dos relatórios era possível ver a diferença da receita e das distribuições. Ou seja, o investidor poderia ver quantos por centos da distribuição eram devidamente  a receita do fundo, e quantos por centos eram referentes a renda garantida.

Segue imagem do trecho do relatório mensal referente ao período de Julho de 2012:

grafico

Nessa imagem o leitor pode ver que havia uma grande diferença entre a renda bruta menos as despesas em comparação aos valores distribuídos.

Por exemplo, vamos pegar o mês de Setembro de 2011, nesse período o fundo obteve uma renda de 0,31% enquanto suas despesas somavam 0,03% ou seja, havia uma rentabilidade de 0,28%, porém a renda do cotista não foi essa, graças à renda garantida, o investidor recebeu R$ 0,83.

A mensagem que eu quero passar com isso e a seguinte: Não foque sua atenção na renda garantida! O preço da cota do FII vai seguir o valor real de seus ganhos.

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O fundo WPLZ11B, na época era negociado próximo dos R$ 100,00, porém com o tempo passando, e o vencimento da renda garantida chegando cada dia mais perto, o mercado começou a ver que talvez o fundo não conseguisse replicar as distribuições de R$ 0,83 por si só.

Ou seja, haveria uma redução a partir do momento em que a renda garantida acabasse (fato que ocorreu), então o mercado foi reduzindo o valor das cotas cada vez mais.

Segue imagem com o gráfico mostrando a evolução dos preços da cota de WPLZ11B:

tabela

A oscilação não foi tão alta, R$ 10,00 até R$ 20,00 não é uma grande oscilação no mercado de FII (em minha opinião), mas  tecnicamente já é suficiente para deixar muitos investidores preocupados.

Principalmente os novatos. Entrar em um investimento, e ver o seu dinheiro evaporar em questão de meses é algo horrível.

Porém a renda variável tem disso de vez em quando. O fim da renda garantida se deu em Agosto de 2012, data aonde o valor da cota chegou ao seu pior nível, R$ 72,50!

A queda foi próxima dos R$ 20,00 (observando o início do gráfico em Outubro de 2011). Durante esse período, o investidor poderia comprar WPLZ11B, prevendo que novos inquilinos poderiam chegar, ou que de repente os atuais inquilinos pagassem mais para permanecer no Shopping.

Dessa forma mais renda seria gerada para os cotistas, fato que não ocorreu. Infelizmente o fundo teve uma boa queda em suas distribuições, e o valor da cota registou a queda que vimos no gráfico. Atualmente WPLZ11B está próximo dos R$ 75,00.

Oliver Imhof

Oliver Imhof é um colaborador da EuQueroInvestir.
Contato: oliver.imhof@euqueroinvestir.com

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