FIIS alcançam mais de R$ 7 bi em abril e volume de investidores cresce 3,91%

Osni Alves
Jornalista | osni.alves@euqueroinvestir.com
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Crédito: Freepik

Levantamento da Guide Investimentos indica que em abril o mercado de Fundos Imobiliários (FIIS) alcançou R$ 7,8 bilhões de Ofertas Públicas, conforme registrado na Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

O patrimônio líquido, no fechamento daquele mês, atingiu R$ 148,24 bilhões. Já o número de investidores aumentou 3,91% em relação a março, chegando ao número de 792.229.

Também em abril, a carteira de FIIS da Guide teve desempenho levemente abaixo do IFIX em 1,4%, com valorização de 3,0% no mês.

A carteira da gestora em abril teve performance positiva, principalmente por conta da estratégia mais defensiva para o mês.

Entretanto, a carteira ainda se encontra no campo negativo no ano. O IFIX, que é o índice que reflete a variação média de uma carteira representativa dos Fundos Imobiliários, cuja performance está em menos 18,71% a.a, mas com uma variação positiva no mês.

A crise, por um lado, tira um pouco de demanda e crescimento, mas por outro faz com que a taxa de juros permaneça, no curto prazo, baixa e isso é muito bom para os FIIs.

Na visão da gestora, quem estiver bem posicionado em bons ativos, com bons fundamentos e com uma gestão ativa, terá bons ativos tão logo passe esse momento econômico atípico.

Isso porque no médio e longo prazo os FIIs vão continuar tendo e crescendo em valor.

“Diante desse posicionamento, liquidaremos as posições: BTCR11 e VINO11, principalmente pelo fato de não podermos descartar uma alta volatilidade”, informou, acrescentando ainda o risco de crédito e inadimplência destes fundos.

E disse mais: “porém, acreditamos que o pior já passou e com isso entraremos nos fundos HFOF11 e HGRU11, visando a melhora do mercado.”

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Detalhando o mês

De acordo com a Guide, o mês de abril foi marcado por ser um mês de recuperação para ativos de risco ao redor do globo, que devolveram parte das fortes perdas acumuladas em março.

Dos principais mercados, as bolsas de NY foram as que mais avançaram no período. Ao fim do mês, o S&P 500 havia acumulado ganhos da ordem de 12,7%.

Na zona do euro, o STOXX 600, índice que abrange ativos de diversas regiões do bloco, também se beneficiou da melhora (+6,2%).

Já o Ibovespa acompanhou o humor verificado no exterior, voltando a operar no patamar dos 80.505 pontos (+10,2%), enquanto o real continuou desvalorizando de forma acentuada contra o dólar, o que fez a divisa brasileira fechar o mês cotada a R$ 5,48 (+5,4%).

Mercados globais

Os mercados globais continuaram com dinâmica caracterizada pela forte volatilidade, mesmo que em menor magnitude com relação ao que foi verificado em março, movidos por diversos desenvolvimentos relevantes no período.

De destaque, o início do movimento de reabertura nas principais economias do mundo e a reafirmação por parte de governos e dos bancos centrais de que não seriam poupados esforços para sustentar empresas e a sociedade nestes tempos de crise foram os principais drivers para o bom desempenho das bolsas no período.

Além da magnitude sem precedentes com que os bancos centrais estão realizando a compra de títulos de dívida pública e privados para aliviar a pressão sobre o mercado de crédito (com destaque para as sinalizações do Fed, BCE e BoJ na última semana do mês) o Congresso americano aprovou um novo pacote de estímulos de 484 bilhões de dólares com o intuito de sustentar pequenas empresas e os líderes da zona do euro chegaram a um consenso sobre um pacote de estímulo no valor de 540 bilhões de euros para enfrentar a crise.

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No pano de fundo, resultados corporativos também auxiliaram na formação de expectativas, apresentando resultados mistos em relação ao que era esperado pelo mercado.

Na ponta oposta, a divulgação de indicadores econômicos historicamente fracos promoveu um maior ceticismo sobre a velocidade de recuperação da economia global após o afrouxamento das medidas de distanciamento social.

O PIB americano no primeiro trimestre de 2020 deu fim à expansão que vinha perdurando desde meados de 2009 após a crise financeira.

O número configurou a maior contração desde 2008 e a primeira desde 2014, e teve como grande responsável pelo resultado a queda no consumo, que alcançou 7,6% no período – maior recuo desde 1980 – a despeito das medidas de estímulo aprovadas pelo governo e pelo nível de juros próximo de 0% estabelecido pelo Federal Reserve.

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Tamanho do estrago

A Guide diz acreditar que o dado não mostra o tamanho do estrago, principalmente quando avaliando a deterioração verificada no mercado de trabalho no período, com os pedidos de auxílio desemprego saltando em mais 30 milhões em um período de seis semanas.

Enquanto isso, do outro lado do atlântico, a economia do velho continente recuou ao ritmo histórico de 3,8% no primeiro trimestre de 2020, reflexo do impacto do fechamento abrupto das economias do bloco no combate à pandemia do coronavírus.

Como destaques da leitura, a Itália (-4,7%) chama atenção por se encontrar entre os países mais endividados do bloco e França e Espanha por registrarem contrações de mais de 5,0%.

O resultado mostra que, apesar das medidas de injeção de dinheiro na economia aprovados pelos governos e pelo BCE, novos estímulo terão de ser colocados em prática para que a economia entre em trajetória de recuperação – principalmente pelas sequelas que esta crise pode deixar sobre a capacidade produtiva da economia.

Tendo isso em vista, com o afrouxamento das medidas de isolamento social em curso no velho continente e subsequente retomada gradual da atividade, resta saber se esta será sustentável e, se sim, quanto tempo levará para a demanda voltar a se aproximar dos patamares pré-crise.

Brasil

No Brasil, o mercado brasileiro acompanhou a dinâmica do exterior, mesmo que em menor escala, enquanto a Covid-19 intensificava o contágio ao redor do país.

Ao fim do mês, o país contabilizava mais de 90 mil casos confirmados e seis mil óbitos relacionados à doença.

Contudo, a política tomou a frente no noticiário em diversas oportunidades, servindo como um agravante para a situação em diversos momentos no mês.

Dentre os destaques houve a saída de dois ministros do governo, com trocas realizadas nas pastas da saúde e da justiça.

A resignação de Sergio Moro, porém, sobressaiu com um dos momentos mais marcantes para os mercados, principalmente por ter sido acompanhado de acusações sérias ao presidente Jair Bolsonaro, que já passaram a ser investigadas pelo MP.

Em seguida, o “dia do fico” de Paulo Guedes, que se fortaleceu na semana seguinte à saída de Moro, trouxe alívio aos investidores, que continuam a avaliar o “Posto Ipiranga” de Bolsonaro como principal pilar de credibilidade do governo.

Na esteira da permanência de Guedes, a Bolsa local conseguiu se beneficiar da dinâmica positiva que vigorava no exterior, encerrando abril em terreno positivo.

fundo de investimentos

Pesquisas setoriais

No que se refere à atividade econômica, as pesquisas setoriais de fevereiro trouxeram resultados mistos mas, por terem sido de um período anterior ao fechamento da economia, tiveram pouca relevância na avaliação da situação corrente da economia.

O principal destaque do mês foi a divulgação do Índice de Atividade do Banco Central (IBC-Br) para o mês.

Não obstante, os indicadores de confiança na economia da FGV (confiança do consumidor, do setor de serviços e do comércio) registraram alguns dos piores resultados desde que o dado passou a ser coletado para o mês de abril.

A medida do nível de utilização da capacidade instalada da indústria (FGV/Ibre) também caiu às mínimas, com a ociosidade se aproximando de 40% no período.

Para fechar o mês, os dados de emprego (PNAD-Contínua) referentes ao 1º trimestre de 2020 confirmaram projeções de mercado ao levar a taxa de desemprego para acima dos 12% (12,2%) – junto dos dados mencionados acima, o aumento de 1,2 milhão de pessoas desocupadas e saída de 1,8 milhão de pessoas no período parece ser apenas uma pequena sinalização do que está por vir.

Tendo estes números em vista, a gestora diz aguardar uma piora generalizada das pesquisas setoriais, principalmente a partir de abril, o que, junto com a dinâmica deflacionária verificada no país, deve abrir espaço para que o Copom realize um novo corte de 0,5 p.p. taxa Selic dia 6.

Assessoria na XP Investimentos

Leve melhora

Entrando no segundo trimestre de 2020, a gestora verificou uma leve melhora no quadro técnico dos mercados, mas em um momento em que indicadores econômicos começam a vislumbrar os efeitos catastróficos da crise para a atividade mundial.

Em função disso, novos ajustes de posição com base nos dados que sairão são inevitáveis. No Brasil, o quadro de disseminação do coronavírus ainda deve se agravar em maio, e o governo será obrigado a manter a quarentena em regiões importantes do país.

A instabilidade política que se instaurou de forma mais agressiva em abril também tende a atuar como agravante, com investidores de olho no quadro fiscal.

Em função disso, apesar de apostar em novos cortes da Selic, esperamos que estes sejam feitos com cautela, através de pílulas de 50 pontos base, pelo menos até termos mais clareza sobre os impactos no final do ano.

Em relação à atividade, com base nos indicadores até hoje, a Guide revisou as projeções do PIB de 2020 para menos 5,5%, e do PIB de 2021, para 2,5%.

As teses da Guide

Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11)

Objetivo do Fundo: Investimento em propriedades para renda via contratos de locação atípicos (Built-To-Suit e Sale&Leaseback).

Portfólio: O Fundo é proprietário de 3 Edifícios Comerciais, com ABL de 18.097 m² e 4 Galpões Logístico, com ABL de 30.685 m².

Fonte: Relatório Gerencial ALZR11

O Fundo anunciou que todos os alugueis devidos pelos inquilinos dos imóveis foram pagos em suas respectivas datas de vencimento.

Atribuem a continuidade da adimplência destes contratos aos seguintes fatores:

  1. O Fundo é proprietário de um conjunto de imóveis locados via contratos de locação atípicos, instrumentos fortes que criam

incentivos contrários a qualquer medida de inadimplência, como por exemplo as garantias adicionais (fianças bancarias, aval) e

indenização em valor equivalente a, no mínimo, o valor presente do fluxo de aluguéis devidos até o final do período locatício.

  1. Tais imóveis são essenciais para seus inquilinos e suas respectivas operações, e estes inquilinos são grandes companhias

multinacionais, saudáveis em suas finanças e ágeis nas medidas de gestão de crise.

Liquidez: Em março, o volume diário médio de negociação foi de R$ 1,3 milhão e representou um giro equivalente a 9,5% das cotas do

Fundo.

Rendimento: Em abril, o Fundo anunciou rendimentos relativos a março, que foram distribuídos em 26/04/2020, no valor de R$ 0,59

por cota, correspondente a uma rentabilidade de 7,00% anualizado. No fechamento deste relatório, a rentabilidade anualizada está em

5,94% a.a.

Bresco Logística (BRCO11)

Objetivo do Fundo: O Bresco Logística Fundo de Investimento Imobiliário é um fundo de investimento imobiliário de renda com gestão ativa, pertencente ao segmento de atuação logística (fundo de tijolo).

Portfólio:

Fonte: Relatório Gerencial BRCO11

O Bresco Logística FII possui 10 propriedades com 375 mil m² de área bruta locável (“ABL”) e potencial para expansão da ABL em 10%.

O portfólio do fundo encontra-se com 100% de sua área logística locada e com uma receita anual estabilizada de mais de R$100 milhões, sendo 40% provenientes de propriedades localizadas na cidade de São Paulo.

Os contratos de locação possuem prazo médio remanescente de 4,8 anos e 78% são considerados atípicos. Mais de 80% dos inquilinos são classificados como grau de investimento (escala global), AAA (br) ou AA (br) pelas agências de rating.

Liquidez: Em março, o volume médio diário foi de R$ 1,5 milhões.

Rendimento: Em março, o Fundo anunciou rendimentos relativos à fevereiro, que foram distribuídos em 07/04/2020, no valor de R$ 0,55 cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,6% ao ano. No fechamento deste relatório, a rentabilidade anualizada está em 5,03% a.a.

CSHG Renda Urbana (HGRU11)

Objetivo do Fundo: O Fundo tem por objeto a exploração de empreendimentos imobiliários urbanos de uso institucional e comercial, que potencialmente gerem renda por meio de alienação, locação ou arrendamento, desde que atendam aos critérios de enquadramento e à política de investimentos do Fundo, sendo certo que o Fundo irá priorizar a aquisição de empreendimentos imobiliáriosinstitucionais ou comerciais que não sejam lajes corporativas, shopping centers ou da área de logística.

Portfólio:

O Fundo completou o ciclo de investimentos iniciados na 2ª emissão, com sua ultima aquisição anunciada do Ed. Santo Alberto, locado à rede de universidades Laureate. Dessa forma, a carteira de investimentos imobiliários do Fundo ficou com 89,8% de alocação direta em imóveis.

Considerando o investimento no FII SPVJ11, que detém 7 ativos varejistas em um contrato atípico de locação, o investimento total do fundo (direto e indireto) em imóveis totaliza 96,8% da carteira. Entre as modalidades de locação, considerando a carteira imobiliária, o HGRU11 possui 87% dos seus contratos em regime de locação atípica e tem como principal locatário o Grupo BIG, em 10 ativos, representando aproximadamente 60% da receita de locação imobiliária direta.

O time de gestão, a principio, não adotará nenhuma política padrão para negociar condições dos contratos de locação, sendo que analisarão eventuais demandas caso a caso.

Estão em contato com os locatários para entender os impactos da pandemia em seus negócios, especialmente naqueles mais representativos em termos de renda para o Fundo ou que atuem em segmentos mais afetados pela pandemia.

Para alguns casos, é possível que seja necessário conceder um prazo adicional para o pagamento de alugueis, de forma a manter o nível de ocupação, a saúde financeira dos locatários e reforçar as relações de longo prazo.

Liquidez: Em março, o volume mensal foi de R$ 108,4 milhões.

Rendimento: Em março, o Fundo anunciou rendimentos relativos à fevereiro, que foram distribuídos em 13/03/2020, no valor de R$ 0,68 cota, correspondente a uma rentabilidade de 7,5% ao ano. No fechamento deste relatório, a rentabilidade anualizada está em 6,52% a.a.

Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

Objetivo do Fundo: Pagar rendimentos mensais equivalentes a + 100% do CDI Líquido.

Resumo da Carteira:

Fonte: Relatório Gerencial KNCR11

– Momento do Fundo:

Dado o atual cenário de incertezas, o Fundo se dedica à operações de baixo risco, baseada em devedores e garantias de primeira linha.

As operações possuem alto grau de segurança, mesmo em tempos de maior volatilidade, como o atual. Destacam que a carteira de ativos do Fundo permanecem saudável e adimplente em suas obrigações.

A absoluta maioria das operações do fundo (87% do PL) conta com garantias reais na forma da Alienação Fiduciária de Imóveis, Cessão Fiduciária de Recebíveis e/ou Fundos de Reserva. Os demais ativos (13%) tem devedores de alta qualidade de crédito (Petrobrás, Cyrela e MRV).

Os CRIs baseados em edifícios corporativos possuem LTV adequados (entre 50% e 70%) e garantias de recebíveis locatícios destas lajes.

Os Imóveis que estão localizados em São Paulo e Rio de Janeiro e possuem, em geral, baixos níveis de vacância. Já os CRIs de Shopping Centers são baseados em ativos maduros e possuem níveis de LTV adequados (40% e 60%), além da garantia de recebíveis locatícios ativos.

Adicionalmente, todas as operações contam com Fundos de Reserva visando mitigar situações transitórias que impactem os fluxos dos shoppings. O restante da carteira está relacionado a outros segmentos do setor imobiliários como, por exemplo, o de ativos logísticos e incorporação residencial.

Liquidez: Em março, o volume médio diário de negociação foi de R$ 8,38 milhões.

Rendimento: Em abril, o Fundo anunciou rendimentos relativos a março, que foram distribuídos em 14/04/2020, no valor de R$ 0,45 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 5,52% ao ano. No fechamento deste relatório, a rentabilidade anualizada está em 6,08% a.a.

Valora RE III (VGIR11)

Objetivo do Fundo: O Fundo tem como objeto o investimento preponderante em CRIs (Ativo-Alvo) e complementarmente em (Ativos de Liquidez): (i) cotas de outros FII; (ii) letras hipotecárias emitidas por Instituições Financeiras Autorizadas; (iii) letras de crédito imobiliário emitidas por Instituições Financeiras Autorizadas; (iv) letras imobiliárias garantidas que possuam classificação de risco (rating), em escala nacional, igual ou superior a “A-” ou equivalente, atribuída pela Standard&Poors, Fitch ou Moody’s; (v) cotas de fundos de investimento classificados como “renda fixa”; (vi) títulos de emissão do BACEN; (vii) certificados e recibos de depósito a prazo e outros títulos de emissão de Instituições Financeiras Autorizadas, incluindo, sem limitação, CDBs; e (viii) operações compromissadas lastreadas em títulos públicos federais.

Destaques do Fundo:

O Fundo encerrou o mês de março de 2020 com 90,4% de seu patrimônio líquido alocado em CRI, distribuídos em 33 diferentes operações, num total investido de R$394,8 milhões. Os demais recursos estão investidos em instrumentos de caixa.

Durante o mês de março, o Fundo adquiriu uma posição adicional de R$359mil no CRI Rovic 107S, além de uma posição de R$882mil no CRI Ditolvo 97S. Esse CRI conta com garantia de alienação fiduciária de imóveis residenciais prontos de médio-padrão localizados na cidade de São Paulo. Ainda no mês de março, o Fundo recebeu a liquidação total do CRI CEGG, como consequência de vendas dos imóveis em garantia. O Fundo também vendeu suas posições nos CRI GTR, CRI Buriti e CRI Rede D’Or (total de R$3,4 milhões indexados à inflação) e uma posição R$ 4,3 milhões do CRI Tegra. O Fundo encerrou o mês de março com uma posição de caixa superior ao projetado, visto que operações que estavam em fase final de estruturação tiveram que sofrer alguns ajustes face ao cenário atual e tiveram suas liquidações adiadas.

Atualização sobre os potenciais impactos da pandemia da COVID-19: Primeiramente, importante destacar que a absoluta maioria dos CRI (81,7% da carteira de CRI) conta com garantias reais imobiliárias na forma de alienação fiduciária de imóveis ou cessão fiduciária de recebíveis, além de garantias adicionais para manutenção do fluxo mensal de pagamentos, como fundos de reserva. Além disso, a totalidade dos CRI tem uma empresa como devedora principal da operação, também responsável pela manutenção do fluxo de pagamentos.

Em segundo lugar, entendem que o fato da carteira estar concentrada no segmento residencial (85,1% da carteira) é um fator mitigador de risco e denota uma postura defensiva do Fundo frente ao momento. Essa afirmação se baseia em dois pontos:

  1. o mercado residencial estava ainda em processo lento de recuperação (especialmente nos estoques prontos – grande parte da exposição dos CRI do Fundo), tendo sido pouco beneficiado pelo movimento de alta dos preços dos ativos ocorrida nos 18 meses anteriores ao inicio dessa crise – portanto não esperamos grandes desvalorizações nas garantias imobiliárias;
  2. as empresas do setor atravessaram um ciclo de restruturação e estavam vivenciando melhorias significativas nas condições de financiamento, estando em uma posição melhor para enfrentar o momento.

Liquidez: Em março, o volume médio diário foi de R$ 1,3 milhões.

Rendimento: Em abril, o Fundo anunciou rendimentos relativos à março, que foram distribuídos em 20/04/2020, no valor de R$ 0,53 cota, correspondente a uma rentabilidade de CDI + 2,21% ao ano. No fechamento deste relatório, a rentabilidade anualizada está em 8,92% a.a.

BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)

Objetivo do Fundo: O FII BTG Pactual Fundo de Fundos Imobiliários tem como objetivo principal a aquisição de cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário, bem como Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), Letras Hipotecárias (“LH”) e Letras de Crédito Imobiliário (“LCI”).

O BCFF deve alocar gradualmente e com disciplina o caixa ao longo dos próximos meses, tendo em vista o período de elevada volatilidade e de baixa liquidez em que nos encontramos.

  1. Foco no mercado secundário x ofertas restritas: Com a recente queda do IFIX, o BCFF realocou rapidamente a sua estratégia de investimento do caixa da emissão, tendo como foco a compra de cotas no mercado secundário. Para que novas ofertas sejam consideradas, deverão apresentar relação risco/retorno atrativa em relação ao mercado secundário;
  2. Foco no ganho de capital x rendimento curto prazo: Acreditam que os preços dificilmente devem permanecer no patamar atual, no qual projetam uma correção para, pelo menos, os valores patrimoniais ao longo dos próximos trimestres. Deste modo, estão posicionando a carteira para aumentar as posições em estratégias com foco no ganho de capital, mesmo que isso implique uma queda do rendimento recorrente do BCFF no curto prazo;
  3. Foco na compra de FIIs x Venda: O valor de mercado de alguns FIIs que compõem a carteira do Fundo sugere uma redução em todo fluxo de caixa de seus ativos por diversos anos, o que discordam dentro da análise, em que esses impactos deverão ser percebidos apenas no curto prazo. Como objetivo de preserver o patrimônio do Fundo e dos Investidores no longo prazo, devem reduzir as vendas no presente momento.

Liquidez: Em março, o volume negociado foi de R$ 212,3 milhões.

Rendimento: Em abril, o Fundo anunciou rendimentos relativos a março, que foram distribuídos em 13/03/2020, no valor de R$ 0,40 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,10% ao ano. No fechamento deste relatório, a rentabilidade anualizada está em 6,62% a.a.

BTG Pactual Logística (BTLG11)

Objetivo do Fundo: O Fundo tem por objeto a obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliáriosfocados em operações nos segmentos logística.

Acreditam que o segmento logístico e industrial não deve ser dos mais afetados pelos efeitos da pandemia do Covid-19 numa fase inicial, no entanto, os efeitos ainda são difíceis de serem estimados.

Neste contexto, a Gestão mantém-se, ainda mais, próxima de todos seus inquilinos, prezando não apenas pela rentabilidade atual dos ativos, mas por uma relação de longo prazo, de forma que todas eventuais demandas serão analisadas caso a caso. Até o momento de publicação deste relatório, todos os ativos do portfolio se encontram adimplentes e em funcionamento normal de suas operações.

Liquidez: Em março, o volume mensal foi de R$ 21,6 milhões.

Rendimento: Em abril, o Fundo anunciou rendimentos relativos à março, que foram distribuídos em 24/04/2020, no valor de R$ 0,50 cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,80% ao ano. No fechamento deste relatório, a rentabilidade anualizada está em 7,30% a.a.

Hedge TOP FOFII 3 (HFOF11)

Objetivo do Fundo: O Hedge TOP FOFII 3 FII tem como objetivo auferir valorização e rentabilidade de suas cotas no longo prazo por meio do investimento preponderantemente em cotas de outros FII, com foco tanto dos rendimentos quanto ganhos de capital no processo de desinvestimento.

No dia 9 de março de 2020, o HFOF recebeu os recursos das sobras do direito de preferência e montante adicional da 7ª emissão de cotas, no volume de R$ 256,3 milhões. O timing da captação foi muito positivo para o Fundo, que pode aproveitar o mês de maior queda da série histórica do índice dos fundos imobiliários com uma posição confortável de caixa.

Acreditam que apesar de parte dos ativos alocados poderem sofrer um impacto negativo imediato nos dividendos distribuídos, o HFOF terá condições de suportar um FFO forte (resultado operacional sem considerar lucros com vendas), que junto com lucros acumulados será importante para compor um dividendo competitivo nos próximos meses quando comparado com seus pares, e ao mesmo tempo posicionar o patrimônio do Fundo em posições de ganho de capital, que devem destravar valor no médio prazo, impulsionando positivamente a cota do HFOF.

Liquidez: Em março, o volume mensal foi de R$ 91,6 milhões.

Rendimento: Em abril, o Fundo anunciou rendimentos relativos à março, que foram distribuídos em 15/04/2020, no valor de R$ 0,70 cota, correspondente a uma rentabilidade de 8,4% ao ano. No fechamento deste relatório, a rentabilidade anualizada está em 8,4% a.a.

Mogno Fundo de Fundos (MGFF11)

Objetivo do Fundo: O Fundo tem por objeto auferir rendimentos e ganhos de capital na aquisição de Fundos de investimentos Imobiliários (“FII”) e outros ativos ligados ao mercado imobiliário.

Mesmo com o mercado pouco líquido, conseguiram fazer diversos ajustes na carteira, com vendas totais de R$ 51,6 milhões e compras que somaram R$ 46,0 milhões. As vendas foram concentradas em fundos de CRI, muito próximo aos custos de aquisição e antes que despencassem na terceira semana do mês. Focaram as compras em fundos com ativos corporativos, segmento onde realizaram mais da metade das últimas aquisições. Abriram uma posição comprada em XPIN11. Foram quotistas do fundo desde sua primeira oferta (restrita), mas já não eram quotistas há muito tempo, pois achavam que o fundo estava caro. Em março, viram uma oportunidade bastante clara de voltar a comprar quotas do fundo.

Estão monitorando muito de perto todas as posições e estão confortáveis com o portfólio. A estratégia de focar em bons ativos e/ou boas localizações traz tranquilidade, pois acreditam que estes imóveis estão se comportando de maneira resiliente durante este momento de estresse de mercado. O mesmo vale para os fundos de CRI que possuem em carteira. Estão em contato direto com os gestores dos fundos e monitorando caso a caso cada papel onde acreditam que possa ter algum problema. Até agora identificaram um CRI que representa menos de 0,2% da carteira total que deve ter suas condições renegociadas, mas não anteciparam qualquer perda de capital (LTV de 50%, ou seja, possuem o dobro de garantia do que o necessário para recuperarem o capital).

É também justamente em momentos de crises e grandes incertezas que podem surgir boas oportunidades. Diversos fundos negociam atualmente a preços que colocam os custos de seus ativos abaixo do preço de reposição dos mesmos, o que permite operar com boa margem de segurança e buscar yields atrativos. Investimentos bem feitos neste momento podem dar frutos relevantes para o portfólio pelos próximos anos, de maneira bastante conservadora.

Liquidez: Em março, o volume médio diário foi de R$ 2,53 milhões.

Rendimento: Em abril, o Fundo anunciou rendimentos relativos à março, que foram distribuídos em 17/04/2020, no valor de R$ 0,60 cota, correspondente a uma rentabilidade de 7,8% ao ano. No fechamento deste relatório, a rentabilidade anualizada está em 8,9% a.a.

Rio Bravo Crédito Imobiliário IV (RBIV11)

Objetivo do Fundo: O fundo Rio Bravo Crédito Imobiliário IV – FII iniciou suas atividades dia 16 de dezembro de 2019 e tem como objetivo proporcionar retorno acima do CDI por meio do investimento em ativos imobiliários de renda fixa, preponderantemente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

No fechamento de março/20, o fundo apresentava 98,5% do patrimônio alocado no ativo alvo da estratégia de gestão, totalizando 11 CRIs e R$ 97,4 MM cuja taxa média ponderada de remuneração, na aquisição, é de 8,47% ao ano. Não garantem uma distribuição constante de rendimentos mensalmente, pois uma das operações (CRI 4 – BB Mapfre/Aliança – 8,90% do fundo) tem pagamento anual, todo mês de janeiro, ou seja, não recebem isso mensalmente e um outro papel (CRI 6 – Grupo Pão de Açucar – 22,87% do fundo) paga apenas o cupom, possui carência de amortização e correção monetária (acruada no Saldo Devedor) de 18 meses.

Adicionalmente, no fechamento do mês o fundo apresentava 1,5% da carteira em instrumentos de liquidez (Fundo Soberando do Itaú) para eventuais despesas e acontecimentos extraordinárias.

Movimentação do Mês: não foi feita nenhuma movimentação.

Liquidez: Em março, o volume mensal foi de R$ 6,06 milhões, com giro de 7,20%.

Rendimento: Em março, o Fundo anunciou rendimentos relativos à fevereiro, que foram distribuídos em 14/04/2020, no valor de R$ 0,39 cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,12% ao ano. No fechamento deste relatório, a rentabilidade anualizada está em 7,84% a.a.