FII: veja os fundos imobiliários recomendados pela XP

Osni Alves
Jornalista | osni.alves@euqueroinvestir.com
1

Crédito: Reprodução / Canva - Prédios

Rápida deterioração do cenário econômico, bem como as incertezas quanto à contenção do coronavírus levaram a XP Investimentos a revisar sua carteira de fundos imobiliários (FIIS).

A gestora apurou novas estimativas e mexeu nos preços-alvos de fundos do segmento de lajes corporativas, galpões logísticos, shopping centers e híbridos.

Por conta disso, a XP agora recomenda compra dos papeis THRA11, FVBI11, VLOL11 e ONEF11 para os fundos monoativos corporativos.

Quanto os fundos multiativos de lajes corporativas, a gestora recomenda o BRCR11, HGRE11, VINO11 e XPPR11.

Isso porque desde o fim de fevereiro, o Brasil e o mundo enfrentam uma crise inédita de saúde publica e econômica.

Incertezas

Conforme a XP, em razão do agravamento do contágio e das medidas para conter o vírus como a quarentena e isolamento social, o cenário econômico vem se deteriorando rapidamente.

Nas últimas semanas, as incertezas acerca da recuperação da economia marcaram a maioria dos mercados com alta volatilidade, com acentuadas quedas nos preços e aversão ao risco.

“Em nossa opinião, todos os segmentos de fundos imobiliários deverão ser afetados, mesmo que em magnitudes muito diferentes, e acreditamos que muito dos efeitos estão parcialmente precificados nos preços das cotas”, disse.

De modo geral, os fundos mais impactados serão do segmento de shopping centers devido ao fechamento das operações consideradas não-essenciais, seguido, em grau diferente, dos fundos de lajes corporativas e, por fim, galpões logísticos.

Lajes Corporativas

Para a gestora, apesar do alto grau de incerteza dos impactos do coronavírus, acreditamos que os efeitos serão de curto prazo.

Dado isso, não alteramos nossa perspectiva positiva para o segmento imobiliário no médio e longo prazo, principalmente quanto às melhorias operacionais das lajes corporativas.

A afirmação da gestora diz respeito a queda da vacância, aumento dos alugueis e queda das concessões aos inquilinos), impulsionadas pela expectativa de crescimento econômico para os próximos anos.

“Em nossa opinião, os espaços de coworking vão ser amplamente impactadas no curto prazo devido aos efeitos do Covid-19”, isse.

E acrescentou: “em razão da restrição de fluxo de pessoas e adoção do trabalho remoto, muitos clientes, principalmente aqueles com situação financeira mais frágil, podem optar por não renovar contratos de locação, já que uma parte desses são de curta duração, impactando diretamente na taxa de ocupação  dos espaços de coworking.”

xp_fiis_1

xp_fiis_2

Galpões Logísticos

De acordo com a XP, o segmento de galpões logísticos será o menos impactado dentre os setores de imóveis físicos, também conhecidos como fundos de tijolo.

Diferentemente de outros segmentos como shopping centers, a atividade logística manteve seu funcionamento durante o período de reclusão social fomentada pela necessidade de abastecimento de produtos essenciais em farmácias e supermercados.

O varejo online também performou positivamente quando comparado aos outro setores da economia.

“Vemos o segmento de galpões com grande potencial de crescimento para os próximos anos devido a expectativa positiva de continuidade da recuperação econômica e do consumo, maior migração para galpões com boas especificações técnicas e bem localizados (movimento conhecido como flight-to-quality) e, finalmente, maior adoção do e-commerce pelo brasileiro, que deve aumentar consideravelmente a demanda por galpões logísticos.”

A XP recomenda, agora, os fundos LVBI11, XPIN11 e XPLG11.

xp_fiis_3

Shopping Centers

Conforme a gestora, apesar da distribuição de rendimentos dos fundos imobiliários continuar pressionado no curto prazo devido aos impactos do contágio no funcionamento dos shopping centers, alguns fundos imobiliários passaram a negociar com desconto atrativo.

Trata-se do valor patrimonial, que pode gerar ganhos de capital no longo prazo para o investidor.

“Após revisão das estimativas, recomendamos a compra dos fundos HGBS11 e HSML11.”

xp_fiis_4

Fundos Híbridos

Fundos imobiliários híbridos são os que possuem investimentos em mais de uma classe de ativos como Lajes Corporativas, Galpões Logísticos, Shopping Centers, Edifícios Educacionais, Hospitais, CRIs e até cotas de outros fundos imobiliários.

Essa característica se torna interessante para os investidores dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco devido sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos.

“Recomendamos a compra do fundo HGRU11 e mantemos nossa visão neutra para o KNRI11.”

xp_fiis_5

Evitar impactos

Sócio na EQI Investimentos, o assessor de investimentos Elias Wiggers explica que com relação ao mercado de fundos imobiliários, toda preocupação dos investidores é no sentido de evitar maiores impactos nas receitas.

O esforço é em diminuir os efeitos da pandemia, para não comprometer o recebimento dos proventos mensais, que vem do aluguel dos imóveis que esses fundos administram.

“E aí, especialmente, entram os fundos de shoppings centers, e os fundos de lajes corporativos, pois acabam tendo uma vacância maior por conta da paralisação”, disse.

E acrescentou: “assim, o shopping vai ter que se adequar à nova realidade ou possibilitar desconto a esse inquilino.”

Lajes corporativas

Da mesma forma, conforme Wiggers, as lajes corporativas, pois as empresas que estão nessas unidades podem optar por deixar o imóvel por redução de custos e outros motivos.

Assim, o mercado vai procurar papeis que tenham diferencial competitivo, seja no preço ou na operação, como ativos que ofereçam eficiência energética, por exemplo.

Já os fundos logísticos acabam se protegendo mais em um cenário como o de hoje, pois são contratos atípicos, muito longos, dez anos ou mais, e que não é tão simples encontrar outro imóvel e isso desestimula o inquilino a buscar novos espaços.

É o caso dos built to suit, ou construído para se adequar, em uma tradução livre. São aqueles imóveis levantados para operar um banco, por exemplo.

Conforme Elias, os fundos híbridos apresentam a maior diversificação e são mais promissores para fazer a alocação.