FII Summit: 2º dia traz cenário de construção, logística e CRIs de high yield

Yolanda Fordelone
Colaborador do Torcedores
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Crédito: FII Summit Reprodução

Em meio a incertezas com a pandemia de Covid-19, será este um bom momento para investir em Fundos Imobiliários? Segundo especialistas que participaram do segundo dia do FII Summit, sim.

O evento promovido pela EQI Investimentos para ampliar a visão do brasileiro sobre os Fundos de Investimento Imobiliário ou simplesmente FIIs começou o segundo dia de debates com o painel “Bom momento para comprar FIIs?“.

Referência no Brasil quando o assunto são investimentos, Pablo Spyer foi quem abriu o segundo dia do evento. O diretor de Operações da EQI, que também apresenta o programa “Minuto Touro de Ouro”, afirmou ver com bons olhos a aplicação.

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“Os FIIs vêm em uma toada muito forte há muito tempo. No geral, o mercado está posicionado para voltar a melhorar. Sou muito otimista com o mercado de fundo imobiliário no Brasil e não acho que vá parar. Nos Estados Unidos, metade do país investe em fundos equivalentes. Acho que aqui no País ainda vai crescer muito. Olhando com carinho, tem muito lugar para investir ainda”, disse.

Em 2021, o economista acredita que a inflação pode acelerar, assim como os juros, que deem fechar o ano na casa dos 5,5%. Nada, no entanto, que seja prejudicial ao setor de FIIs.

“O que pode ter um pouco é inflação, pois o dinheiro que seria gasto em serviço será colocado em ativo real, mas o Banco Central já está de olho nisso. A equipe de asset da EQI acredita que até o fim do ano estará em 5, 5,5% os juros, o que ainda é ótimo para Fundos Imobiliários”, analisou.

Como montar a carteira

Montar uma boa carteira de Fundos de Investimentos Imobiliários requer uma boa estratégia. Daí, o investidor precisa definir quais são os objetivos que pretende atingir ao montar sua carteira. Até porque são muitas as informações a serem consideradas.

Uma das decisões a se tomar é se o objetivo é buscar uma carteira mais focada em obter dividendos ou aumento da renda. Cada uma delas tem um tipo de estratégia a seguir. A estratégia foi tema do painel “Montando a carteira de FIIs“.

Marx Gonçalves, analista de Fundos Imobiliários da Nord, fez uma analogia com um time de futebol. Ele exemplificou que uma carteira é montada de forma parecida com uma equipe. É preciso ter fundos onde um complementa o outro.

Isso porque há momentos onde é necessária uma estratégia mais agressiva. Ao passo que em outros é preciso ter mais cautela, senão há riscos na rentabilidade. “Não pode montar um time só com atacantes”, comentou.

Fundos de construção

Este ano é o momento atual é o ideal para comprar imóveis. Esse foi a conclusão do debate “Análise do setor de Construção e Incorporação no Brasil“.

O que ajuda no cenário são os juros historicamente baixos, que no ano passado chegaram a 2% ao ano, e o crédito imobiliário em maior volume, concedido pelos bancos. Com a demanda voltando a aquecer, quem ganha é o setor.

No painel, Gustavo Cambaúva, sócio responsável pela área imobiliária do BTG Pactual, disse que a demanda segue forte. Citou que as empresas estão com boas margens de vendas e ressaltou que a expectativa é por um retorno à normalidade, com a vacinação, o que ajudará a tornar a dinâmica do mercado ainda melhor.

Ricardo Almendra, CEO da RBR Asset Management, concordou que o momento atual é favorável. Porém, externou preocupação com os custos. De acordo com ele, a elevação pode apertar as margens.

Fundos de logística

Enquanto uns choram, outros vendem lenços. O ditado resume bem o que aconteceu com os Fundos de Investimento Imobiliário em galpões logísticos durante a pandemia da Covid-19. Pegando carona no crescimento do comércio eletrônico, o setor de logística cresceu 122% em 2020, na comparação com 2019.

O segmento foi debatido no painel “Ainda vale a pena investir em Fundos de Logística?“.

O crescimento do setor de e-commerce já era de 15% ao ano antes da pandemia. Com ela, houve uma aceleração da subida, para 40% em 2020.

Apesar do forte crescimento, a perspectiva é positiva olhando para o futuro. “O que já tivemos de crescimento ainda não atendeu 100% da demanda por espaços. Então, este é o melhor ambiente para vocês estar como investidor. Os fundos vão continuar com menos risco de vacância e inadimplência e com mais chances de aumento no valor dos aluguéis, entregando um bom dividend yeld”, diz  Leandro Bousquet, sócio e head de real estate da Vinci Partners.

CRIs de high yield

Mas e se eu quiser ganhar um pouco acima da média do mercado? A indústria de FIIs também traz opções neste caso com os CRIs de high yield, aplicações que superam a taxa básica de juros (Selic). Tais fundos têm se aproximado cada vez mais do “canteiro de obras” de seus ativos a fim de diminuir o risco da carteira e ao mesmo tempo selecionar opções rentáveis.

No painel “Mitos e verdades dos investimentos em CRI de high yield“, especialistas debateram a aplicação. “Ficou o mito de que fundos com uma taxa muito alta têm um risco muito alto. Lá atrás, era difícil gestores olharem tão de perto a operação, mas hoje em dia os CRIs criam operações estruturadas para se proteger do risco”, comentou o estrategista imobiliário da NCH Capital, Álvaro Soares.

Segundo os especialistas, além do trabalho de estruturação e gestão da carteira, hoje em dia as casas se concentram em acompanhar de perto as operações. “Temos uma equipe de engenheiros que vai até às obras a cada seis meses fazer visitas”, a sócia da Habitat Capital Partners, Camila Almeida.

O monitoramento é intenso do que foi no passado, o que faz o risco diminuir em muitos casos. Além disso, Soares comenta que os CRIs também trazem estruturas que tentam mitigar o risco, como fundos de reservas que garantem a finalização da obra.

Marcos Baroni diz que o aumento do trabalho de acompanhamento também foi uma exigência do mercado. “Os gestores estão pedindo cada vez mais relatórios detalhados para mostrar ao investidor que não é só um crédito, mas que há uma operação por trás”, afirma.

Liderança feminina

O segundo dia de debates também trouxe à tona um tema importante no meio corporativo: o da liderança feminina. Cofundadora do movimento Mulheres do Imobiliário, Elisa Tawil falou sobre a importância da liderança feminina no setor imobiliário e nas empresas de um modo geral.

“Por que falar sobre mulheres em um evento sobre Fundos Imobiliários? A resposta é simples: Segundo dados da McKinsey, companhias que possuem ao menos uma mulher em seu time de executivos são mais lucrativas. Isso porque essas empresas têm 50% mais chance de aumentar a rentabilidade e 22% de crescer a média da margem Ebitda”, explicou.

No painel “Liderança feminina a aumenta retorno no setor imobiliário“, Elisa também comentou sobre o cenário da participação feminina no Brasil e sobre a experiência delas no mercado imobiliário.

De acordo com Elisa, durante a pesquisa, feita com mais de 800 mulheres do setor em todo o Brasil, elas têm uma média de 14,1 anos trabalhando no mercado imobiliário, ou seja, já encararam duas grandes crises desde 2007.

“Isso mostra que trazem grande bagagem e, por isso, podem se destacar sim em um momento difícil como o que estamos passando”, concluiu.

Quer saber mais sobre o tema, clique aqui e se inscreva no FII Summit. O evento, totalmente online e gratuito, segue até quinta-feira, 15 de abril.

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