FII de shoppings: saiba como funciona este tipo de fundo imobiliário

Felipe Alves
Jornalista com experiência em reportagem e edição em política, economia, geral e cultura, com passagens pelos principais veículos impressos e online de Santa Catarina: Diário Catarinense, jornal Notícias do Dia (Grupo ND) e Grupo RBS (NSC).

Crédito: FII de shopping garante rendimento de aluguel de lojas. Foto: Adrianna Calvo/Pexels

O segmento de fundos de investimento imobiliário (FII) de shoppings é um dos mais populares no Brasil. Os FII de shoppings têm como objetivo alugar os espaços para os lojistas e, em troca, receber aluguéis ou participações nas vendas como forma de lucro.

Os lucros dos shoppings são divididos com os cotistas, que recebem esse valor por meio dos dividendos. Por isso, um dos atrativos para quem investe neste tipo de fundo é ter uma renda extra mensal. Uma das vantagens hoje é que esses rendimentos são livres de imposto de renda.

Mas você sabe quais são as características que diferenciam os FII de shopping de outros fundos?

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Conhecendo os fundos de shoppings

Como o próprio nome diz, os Fundos Imobiliários de shoppings investem em empreendimentos imobiliários voltados para este segmento.

Os fundos podem ter participação em um ou mais shoppings, dependendo de sua gestão. Ou seja, podem ser monoativos ou multiativos. 

  • FII de shoppings monoativos: têm apenas um shopping sob gestão do fundo. Exemplos: RBGS11 e FLRP11.
  • FII de shoppings multiativos: têm mais de um shopping em carteira. Neste tipo de fundo é comum a gestão comprar ou vender shoppings para manter sob o portfólio. Exemplos: XPML11, VISC11 e HGBS11.

Há ainda outra característica deste tipo de fundo que é com relação aos inquilinos. Como um shopping tem vários lojistas, ele é classificado como multi inquilinos. Ou seja, mesmo que você compre uma cota de um shopping monoativo (que tenha só um shopping em carteira), ele será multi inquilino (já que aquele shopping tem vários lojistas). Isso é importante para definir suas estratégias de diversificação.

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Como os shoppings têm dezenas ou centenas de lojas, um único empreendimento sempre tem uma grande diversificação. Isso minimiza os risco de vacância, inadimplência e prejuízos de um negócio como esse.

Se o fundo imobiliário for multiativos, a diversificação será ainda maior. Ou seja, há FII que têm em carteira cinco, oito, dez shoppings. Assim, a diversificação é feita por meio de diferentes empreendimentos, localização (muitas vezes são em estados diferentes) e até mesmo público-alvo (classes A, B, C, D).

Em média, hoje, com menos de R$ 100 você já consegue comprar uma cota de FII de shoppings e ser sócio de um grande empreendimento.

 

FIIs de shoppings – VISC11 é um dos exemplos de fundos de shoppings

FII de shoppings permite diversificação de investimento

 

Como funcionam os FII de shoppings

Um fundo começa sua operação por meio de uma oferta pública, em que os investidores compram cotas deste fundo e, assim, recursos são captados.

Com essa verba, os gestores compram participações em shoppings e alugam os espaços para os lojistas.

Cada lojista possui um contrato de aluguel com a administradora do shopping. Esses contratos têm características bem específicas. Assim, além de um aluguel fixo (corrigido pela inflação), a administradora também recebe um percentual sobre as vendas de cada loja. Ou seja, quanto maior a receita de uma loja, mais será destinado para o fundo e também para os cotistas.

Dentro de um shopping há vários tipos de lojas, que se diferenciam pelos tamanhos, características e potencial de vendas. Confira a seguir:

  • Lojas âncora: são lojas com mais de 500m², com grande renome e capacidade de atrair o público. Exemplos são as lojas Americanas, C&A e Renner.
  • Megalojas: são lojas que têm entre 250m² e 500m², também com grande renome e boa capacidade de atrair o público. Exemplos são as Casas Bahia e Pernambucanas.
  • Lojas satélite: são lojas menores de 250m². Como são menores há diversos segmentos. Exemplos são lojas de sapatos, de telefonia, joalheria, entre outros.
  • Conveniência e serviços: são lojas que facilitam as necessidades diárias dos clientes e ajudam a mantê-los dentro do shopping. Por exemplo, academias, farmácias, bancos, correios, entre outros.
  • Entretenimento: opções de lazer dentro do shopping voltadas às famílias, como os cinemas, parques de diversões, praças de alimentação, entre outros.

Como os shoppings lucram

O aluguel e os percentuais de vendas pagos pelos locatários são apenas algumas das formas com que os shoppings lucram. A origem das receitas de cada shopping segue um modelo parecido.

  • Luvas ou taxa de adesão: é um valor pago à administração do shopping logo no início da operação de uma loja. Ele dá direito ao lojista usar o ponto pelo período contratado, geralmente cinco anos.
  • Estacionamento: os valores arrecadados são revertidos para o shopping.
  • Taxa de fundo de promoção: é um valor pago pelos lojistas para que o shopping faça campanhas de marketing e promoções para atrair clientes e aumentar as vendas. Isso inclui, por exemplo, decorações natalinas, exposições, apresentações culturais, entre outros.
  • Aluguel: valor pago mensalmente por cada locatário à administração do shopping. Aqui entra tanto o valor pré-estabelecido fixo quanto o percentual variável sobre o faturamento mensal.

Diante dessas informações fica claro que os shoppings se empenham para atrair cada vez mais consumidores para, assim, aumentar suas vendas e ampliar consequentemente os lucros aos cotistas.

Assim, os FII de shoppings são beneficiados por fatores como a alta dos índices de confiança dos consumidores, o crescimento econômico, baixa inflação e taxa básica de juros.

Descontando-se os custos fixos de um shopping, como IPTU e condomínio, o cotista irá receber como dividendos 95% dos lucros do fundo. Esse percentual é definido por lei e deve ser distribuído por um fundo imobiliário a cada seis meses. Mas, na prática, os FII geralmente pagam dividendos mensais.

Analisando um fundo de shopping

Antes de comprar um fundo imobiliário de shopping é importante saber analisar os indicadores específicos que envolvem esse tipo de empreendimento.

Os tradicionais indicadores também devem ser analisados. Assim, nos FII de shopping é muito importante você avaliar a localização dos imóveis, o tipo de público que frequenta aqueles locais, quem administra, quais são as principais lojas, analisar o histórico de dividendos,

Mas também vamos destacar outros indicadores que você pode levar em conta.

  • Fluxo de veículos: pode ser usado para comparar se o empreendimento tem sido capaz de atrair mais clientes em determinados períodos;
  • NOI: é um dos indicadores mais usados para avaliar FII de shoppings. O Net Operating Income é o lucro líquido operacional de um shopping. Ele é a soma de todas as receitas do empreendimento subtraído de todas as despesas operacionais;
  • Same Store Sales (SSS): é um comparativo das vendas declaradas das mesmas lojas que se encontravam no mesmo local no período atual e no mesmo período do ano anterior;
  • Same Store Rent (SSR): é um comparativo dos aluguéis das lojas que se encontravam no mesmo local no período atual e no mesmo período do ano anterior.
FII de shoppings - entenda

Há 27 FII de shoppings listados na B3

 

Vantagens dos FII de shoppings

  • Via de regra esse tipo de fundo tem baixas vacância. Um único shopping geralmente tem dezenas ou centenas de lojistas. Assim, se dois ou três saírem em um mês, o impacto para o shopping e o fundo não será tão grande;
  • São ativos resilientes no longo prazo. Mesmo em meio às crises, os shoppings tendem a se manter e a continuar operando. Agora na crise do coronavírus, por exemplo, os FII de shoppings foram muito impactados, com shoppings fechados e alguns meses sem distribuição de dividendos, mas eles resistem à crise e tendem a continuar operando nos próximos anos;
  • Geralmente possuem uma estrutura de custo menor do que outras empresas listadas;
  • São tipos de negócios mais fáceis de um investidor iniciante entender e analisar;
  • É um dos segmentos que mais têm opções para investir. São a terceira categoria com mais fundos entre os FII. Assim, o investidor pode comparar os diferentes históricos, empreendimentos e lucros de cada um.

 

Desvantagens dos FII de shoppings

  • Por seu um ativo mais “seguro” o dividendo costuma ser menor do que outros tipos de FII;
  • Grandes crises do varejo podem ser cruciais para os FII de shoppings. Assim, é um ativo que está muito atrelado a um bom momento econômico do país, necessitando da confiança do consumidor para gerar receitas e de taxas baixas de juros e inflação;
  • Apesar de a maioria dos fundos de shopping ter baixa vacância, caso ela comece a aumentar é preciso ficar atento. Assim, uma vacância alta é um dos maiores problemas de um shopping, o que pode ser um indicativo de má gestão, de baixas vendas ou até mesmo da região que não é boa para atrair tantos consumidores;
  • Por fim, há o risco do próprio investimento.Um shopping é uma estrutura física e, assim, tem localização e valor. Mas o imóvel pode depreciar e acabar gerando prejuízo ao fundo.

 

Os FII de shopping

Esses são os FII de shopping listados na bolsa de valores.

  • ABCP11 – Grand Plaza Shopping
  • ANCR11B – Ancar IC
  • ATSA11 – Hedge Atrium Shopping Santo André
  • DAMT11B – Diamante
  • ELDO11B – Eldorado
  • FIGS11 – General Shopping Ativo e Renda
  • FIVN11 – Vida Nova
  • FLRP11 – Floripa Shopping
  • FVPQ11 – Via Parque Shopping
  • HGBS11 – CSHG Brasil Shopping
  • HMOC11 – Hedge Shopping Praça da Moça
  • HSML11 – HSI Mall
  • JRDM11 – Shopping Jardim Sul
  • MALL11 – Malls Brasil Plural
  • PQDP11 – Parque Dom Pedro Shopping Center
  • PRTS11 – Multi Properties
  • RBGS11 – RB Capital General Shopping Sulacap
  • SCPF11 – SCP
  • SHDP11B – Shopping Parque Dom Pedro
  • SHOP11 – Multi Shoppings
  • SHPH11 – Shopping Patio Higienopolis
  • SPAF11 – SPA Fundo de Investimento Imobiliário
  • VISC11 – Vinci Shopping Centers
  • VPSI11 – Polo Shopping Indaiatuba
  • VSHO11 – Votorantim Shopping
  • WPLZ11 – Shopping West Plaza
  • XPML11 – XP Malls FII

 

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