FII é ativo sólido, sem dívida e com lastro, diz Caldeira, da Mogno Capital

Osni Alves
Jornalista | osni.alves@euqueroinvestir.com
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Crédito: FII é ativo sólido, sem dívida e com lastro, diz Caldeira, da Mogno Capital

Sócio fundador da Mogno Capital, Daniel Caldeira afirma que, como investimento, os FIIs são ativos sólidos que não carregam dívida e tem lastro por trás.

“Os fundos imobiliários vão dar retorno. Isso porque o ativo se torna mais seguro e atrativo por conta do cenário atual”, disse.

Significa dizer que em um mar encapelado pelos fortes ventos do coronavírus, todos querem navegar com segurança e, nesse contexto, os FIIs acabam dando equilíbrio à embarcação.

Porém, a análise do especialista não descarta o componente Covid-19. “O momento pode prejudicar a renda no curto prazo, principalmente nos shoppings e fundos corporativos. Mas, hoje a gente vê mais oportunidade do que grandes riscos”, frisou.

E fez uma ressalva: “de qualquer maneira, deve-se navegar nesse mar com muito cuidado.”

Caldeira conversou com Juliano Custodio e Ricardo Casagrande, sócios da EQI Investimentos, por meio de uma live em rede social. A Mogno administra quase R$ 1 bilhão.

Lages comerciais

Os fundos imobiliários ou fundos de fundos são bons e oportunos porque, segundo Caldeira, existem lages comerciais abaixo do custo de reposição e do valor patrimonial.

Ou seja, são prédios que se pode adquirir através de fundos, ou cotas, com valor por metro quadrado, por exemplo, muito aquém do que a aquisição do metro de um imóvel próprio.

“Hoje é um daqueles poucos momentos em que a gente consegue comprar bons prédios, bem localizados, porque alguém está vendendo mais barato do que custou para fazer”, disse.

Trata-se de um fenômeno típico do mercado que, por conta do lockdown, com fechamento de indústrias e comércios, bem como shoppings, investidores acabam vendendo participação.

“Existem fundos sendo negociados a preços muito baratos, incluindo aí shoppings. Muitas ofertas abaixo do valor patrimonial”, destacou.

E foi enfático: “hoje estou, sim, preferindo investir em tijolo”, disse, em referência a fundos de empreendimentos imobiliários, como prédios, salas comerciais e shoppings.

Segundo caldeira, a rentabilidade yield por metro quadrado em shopping é maior do que em um residencial. “Esse é o único empreendimento imobiliário onde o investidor participa do sucesso do inquilino”, frisou.

E acrescentou: “no shopping, quando você aluga, recebe um percentual da renda. Então, quando olhamos esses níveis de preço, a gente vê muita oportunidade.”

Mas, fez uma ressalva: “o desafio aqui é navegar no curto prazo.”

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High Yield e High Grade

Conforme Caldeira, high grade significa de alto nível e indica empresas melhores, balanços melhores e melhor capacidade de pagamento.

Já o high yield significa rentabilidade alta, ou seja, maior risco e maior retorno. “Na nossa carteira, temos falado com todos os gestores e acompanhado de perto os indicadores”, disse.

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Consumo das famílias

Para Caldeira, há certo temor quanto à volta do consumo por parte das famílias. “Um shopping pode perder fluxo por alguns meses, mas logo o movimento se consolida” disse.

Isso porque a volatilidade do mercado será entre três ou quatro meses. Não eterna.

“Após a segunda Guerra Mundial, era temido que as pessoas não utilizariam mais o metrô, visto que os ingleses recorriam às plataformas para escapar dos bombardeios. No entanto, com o passar dos dias, o fluxo voltou ao normal”, exemplificou.

De acordo com ele, as pessoas vão ter hábitos diferentes por algum tempo, trocando cinema pelo parque, ambientes fechados de socialização por, talvez, caminhadas e pedaladas. Porém, a tendência é uma normalização.

Revenge spending na China

O conceito de Revenge spending (consumo por vingança) remonta aos anos 80. Com as medidas de quarentena sendo aliviadas, os chineses estão, lentamente, regressando às lojas e impulsionando, por exemplo, o mercado de luxo, de acordo com a Bloomberg.

Para Caldeira, esse fenômeno poderá ocorrer também no Brasil.

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Como escolher um fundo

Para escolher um fundo, de acordo com Caldeira, a primeira ação é saber o que tem dentro dele. Já a segunda é entender quem é o gestor e sua filosofia de trabalho.

“Outra coisa importante é entender os segmento onde se está entrando. Por fim, qual é a qualidade do ativo, ou seja, isso é invariável em todos os tempos”, disse.

Isso porque, segundo o especialista, o imóvel de mais qualidade tem mais capacidade de passar preço de aluguel e sofrer menos em tempos como esse.

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