FII: aprenda a localizar e analisar dados estratégicos dos fundos imobiliários

Natalia Gómez
Editora, é jornalista especializada no mercado de investimentos há 17 anos. Formada pela PUC-SP, teve experiências em veículos como Agência Estado, Valor Econômico e Revista Você SA; e na área de comunicação corporativa e relações públicas para instituições financeiras.
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Você já deve ter ouvido falar sobre fundos de investimento imobiliário (FII). Este tipo de fundo investe em ativos do setor imobiliário, como imóveis ou ativos financeiros com lastro em imóveis. 

Eles são uma boa opção para quem deseja investir em imóveis sem necessariamente adquirir uma casa ou apartamento. 

Quando você se torna cotista de um fundo imobiliário, passa a receber os aluguéis mensalmente, além de ser dono de parte de um imóvel real (ou vários). Pode ser um prédio de escritórios, um shopping center, centro de distribuição ou até um galpão industrial.

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Caso você tenha interesse em se tornar cotista de um FII, é necessário escolher com cuidado antes de comprar. 

Um dos pontos mais importantes é ter clareza de onde determinado fundo investe e qual é o seu objetivo. Confira como fazer isso passo a passo:  

Onde encontrar essas informações? 

A chave para analisar um fundo é acessar o regulamento. Este documento contém as informações relevantes sobre um fundo imobiliário.

Mas não se assuste, vamos explicar quais pontos devem ser olhados de perto. 

Para acessar o regulamento, você precisa do nome completo do fundo. Se você digitar apenas o ticker (código), não vai encontrar. Então primeiro faça uma busca na internet para descobrir o nome por extenso.

Agora acesse o site da CVM, na área de Fundos de Investimento. Digite o nome do fundo (pode ser só uma palavra do nome), e escolha o tipo do fundo, selecionado Fundo de Investimento Imobiliário no segundo campo.

Em seguida, vai aparecer uma lista de opções para você escolher o fundo que está procurando. Confira abaixo:

Escolha o fundo desejado. Então você será direcionado para uma página parecida com a imagem abaixo. Clique na caixa da parte inferior (com letras vermelhas), onde indica a consulta dos documentos enviados pelo fundo.

No campo de busca, digite a palavra regulamento. Clique no documento mais recente. 

Veja a política de investimentos 

Agora que você tem o regulamento em mãos, é hora de analisar o conteúdo.

No item política de investimentos, você vai encontrar quais são os ativos que o fundo pretende colocar em sua carteira de investimentos. 

Podem ser imóveis comerciais em geral, shoppings center ou até mesmo um único edifício. Estes fundos que investem em imóveis reais são chamados de fundos de tijolo. 

Mas também existem os FII de papel. Estes compram recebíveis imobilliários, que são títulos de renda fixa voltados ao setor imobiliário. Alguns exemplos mais comuns são Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias (LH).

Leia atentamente a política de investimento para ter clareza sobre quais tipos de ativos podem ser comprados. 

Taxa de administração do fundo

A taxa de administração dos FII é descrita no regulamento como política de remuneração. 

Nesta parte, o administrador precisa esclarecer como será feita esta cobrança e se existem taxas adicionais. 

Alguns exemplos comuns são taxas de consultoria imobiliária e taxa de performance, caso a rentabilidade exceda determinado valor. 

Conhecer as taxas é fundamental para não ter surpresas no caminho. 

Aproveite para verificar quem é a instituição administradora do fundo, pois esta é outra informação relevante.

Veja a distribuição de resultados 

Os Fundos Imobiliários costumam distribuir ganhos mensalmente, mas existem variações nesta política. 

Confira em detalhes as datas de pagamento e a periodicidade da distribuição de resultados. Afinal, você vai entrar neste investimento justamente para receber estes lucros. 

Confira o prazo de duração do FII

Alguns FII têm prazo de duração indeterminado, enquanto outros tem uma duração específica. 

Isso é importante porque você vai precisar escolher um fundo que seja compatível com a sua estratégia pessoal. 

Se você quer um investimento de longo prazo, por exemplo, não vai querer comprar uma cota de um fundo que será encerrado dentro de poucos anos. 

Outro documento útil dos Fundos Imobiliários

Além do regulamento, alguns FII (nem todos) apresentam relatórios gerenciais. São documentos bastante didáticos, com um resumo da política de investimentos e uma descrição dos resultados recentes. 

Quando estiver no site da CVM e procurar pelo regulamento, aproveite para ver se o fundo do seu interesse também apresentou relatórios gerenciais. No campo em que você buscou “regulamento” no início da nossa pesquisa, escreva relatório gerencial.

Este documento, caso esteja disponível, te ajudará a ter uma visão ainda mais clara do negócio.