FIIs de agências bancárias: como funcionam esses fundos imobiliários

Felipe Alves
Jornalista com experiência em reportagem e edição em política, economia, geral e cultura, com passagens pelos principais veículos impressos e online de Santa Catarina: Diário Catarinense, jornal Notícias do Dia (Grupo ND) e Grupo RBS (NSC).
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Existem fundos de investimento imobiliário criados com objetivo de atuar exclusivamente com imóveis para agências bancárias. Mas, diferentemente de outros setores como shoppings e galpões logísticos, os FIIs de agências bancárias são a minoria hoje na bolsa de valores.

Para se ter uma ideia, nos últimos anos não surgiu nenhum novo FII deste segmento. Isso é reflexo da maior digitalização dos bancos e do fechamento de agências bancárias vistos recentemente.

Ainda assim alguns desses FII podem trazer bons rendimentos aos cotistas e têm como vantagem os contratos, que geralmente são de longo prazo.

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Mas será que vale a pena investir em FII de agências bancárias?

Conhecendo os fundos de agências bancárias

A maioria dos grandes bancos não é dona dos imóveis onde funcionam suas agências. Assim, muitos bancos acabam locando dos FIIs os espaços para operarem.

Nestes casos, o banco faz um contrato com o dono do espaço para usar a área e estabelece ali uma central de atendimento aos clientes, com funcionários, caixas eletrônicos e outros serviços financeiros.

Ou seja, um FII de agência bancária atende os bancos de forma personalizada, em localizações estratégicas e com imóveis que se enquadrem nas necessidades do setor. Alguns compram os terrenos, enquanto outros compram imóveis já construídos e agregam novos empreendimentos ao portfólio.                                     

Como funcionam 

Antes de saber como funcionam os FIIs de agências bancárias é importante entender duas classificações dos Fundos Imobiliários em que se enquadra este tipo de investimento.

  • Fundos de tijolos: os FIIs de agências bancárias são do tipo fundos de tijolos. Ou seja, eles investem em imóveis físicos, construídos, e que já estão prontos para serem locados.
  • Fundos mono ou multi: geralmente os FIIs deste setor são multiativos e monoinquilinos. Ou seja, possuem vários imóveis em carteira (multiativos), mas são alugados quase sempre para apenas um banco (monoinquilinos).

Dessa forma, os cotistas podem lucrar de duas maneiras: com os rendimentos de aluguel da área locada (dividendos) e com a possível valorização das cotas do fundo ao longo do tempo, como aliás ocorre com a maior parte dos FIIs.

Para que isso ocorra é muito importante ficar de olho nos contratos que os fundos firmaram com os locatários. Como inquilinos, os bancos pagarão mensalmente aluguéis pelo espaço locado. Assim, esses aluguéis serão repartidos entre os cotistas. Como qualquer fundo imobiliário, 95% dos lucros devem ser repassados aos cotistas de acordo com sua participação no fundo.

Fechamento de agências bancárias

Nos últimos anos, tem se intensificado o movimento de fechamento de agências bancárias em todo o país. Os principais fatores são o avanço da digitalização de serviços, que desobriga o cliente de ir até a agência para fazer, por exempo, o pagamento de uma conta, e o enxugamento de custos, ao lado da concorrência das chamadas fintechs. Portanto, esse é um fator que impacta diretamente os Fundos Imobiliários deste segmento.

Segundo dados da Federação Brasileira de Bancos (Febraban), o Brasil tinha 23,4 mil agências bancárias em 2016. Esse número caiu para 21,8 mil em 2017 e 21,6 mil em 2018. Entre março de 2019 e março de 2020, os dois maiores bancos do país, Bradesco e Itaú, fecharam ao menos 600 unidades. Durante todo ano passado, o Banco do Brasil encerrou atividades de mais de 460.

Vantagens

  • Estes FIIs geralmente têm contratos longos e atípicos, o que garante certa previsibilidade a médio prazo;
  • São fundos que apresentam bons dividendos e, por conta dos tipos de contratos, há uma certa expectativa garantida de recebimento destes proventos mensalmente;
  • Os FIIs que são donos dos terrenos têm mais valor agregado e capacidade de adaptação;
  • Os bancos são bons pagadores e têm baixo risco de crédito, o que faz com que problemas de pagamento dos aluguéis não sejam tão frequentes.

Recentemente, por exemplo, o Santander recorreu à Justiça para tentar reduzir o aluguel de 26 agências com o FII Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11), mas não obteve sucesso. O banco comunicou então que não vai renovar os contratos. Porém, como os vencimentos são entre 2022 e 2023, os valores devem ser honrados até lá. 

Desvantagens

  • Esses FIIs têm perdido competitividade com a revolução do mercado bancário digital e com a mudança de hábito dos clientes, que têm ido menos às agências;
  • Como muitos são monoinquilinos, se o locatário apresentar algum problema financeiro e ficar meses sem pagar, isso impactará diretamente todo o fundo;
  • Ao mesmo tempo em que os contratos longos garantem que os inquilinos não irão deixar o imóvel tão cedo, quando o fundo perde esse contrato é relativamente difícil encontrar outro locatário;
  • É preciso considerar o aluguel cobrado por m². Os valores atuais foram acordados em outro momento econômico. Assim, as cobranças podem estar desajustadas.

 Rentabilidade

Hoje há seis FIIs de agências bancárias listados na Bolsa de Valores. São eles: BBFI11B, BBPO11, BBRC11, BNFS11, MBRF11 e SAAG11.

Com exceção do BBFI11B, que foi criado em 2004, todos os outros surgiram entre 2011 e 2013. As áreas brutas locáveis deles vão de 10,2 mil m² (BNFS11) até 401,9 mil m² (BBPO11). Enquanto que o valor patrimonial também tem grande variação, de R$ 67 milhões (BNFS11) até R$ 1,6 bilhão (BBPO11).

 Rentabilidade FII agência bancária