Especialistas apontam otimismo para os Fundos Imobiliários, mas pedem atenção do investidor em 2019

Késia Rodrigues
Colaboradora Independente do Portal EuQueroInvestir e leitora assídua de conteúdos sobre economia e política. Apaixonada por tecnologia, investimentos e viagens.

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Fundos Imobiliários

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O ano de 2018 foi considerado bom para os Fundos Imobiliários (FII), nem tanto na questão da rentabilidade, mas em aspectos relacionados ao crescimento do quantitativo de investidores, de fundos e do patrimônio daqueles fundos que já existiam. Além disso, novos administradores e gestores chegaram e se consolidaram no mercado.

Dessa forma, o que se percebe é uma maturidade no mercado de FII, mesmo ao longo de um ano tão difícil sob o ponto de vista econômico, pois o país atravessou dificuldades como a greve dos caminhoneiros e a imprevisibilidade das eleições.

Já 2019 começa se aproveitando de tudo de bom que ocorreu no ano passado em relação aos FII. Isso acontece porque a existência de fundos maiores, dotados de mais ativos e de mais cotistas significa uma maior diversificação e liquidez. Os novos administradores e gestores que chegaram também trazem um maior nível de profissionalização e concorrência para esse mercado.

Entre os Fundos Imobiliários, aqueles cuja probabilidade de melhora é mais iminente são os que atrelam o aluguel a um percentual do faturamento do inquilino do imóvel. Entre esses, o destaque vai para os shopping centers, contudo, há outros setores que também funcionam por meio desse tipo de contrato como hospitais e hotéis. Esses últimos, apesar de serem menos representativos nesse mercado, permitem criar uma carteira de investimentos bem diversificada.

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Já os fundos que investem em escritórios devem demorar um pouco mais para perceber os benefícios. Isso ocorre, pois, os aluguéis só sofrem reajuste quando esses contratos atingem o período revisional ou ocorre a sua renovação. Assim, é importante que o investidor verifique os relatórios gerenciais com o fim de verificar se o fundo apresentará um bom número de contratos em 2019.

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Os galpões logísticos também podem levar um pouco mais de tempo para apresentar melhora, pois ainda há muitos imóveis vagos pelo país. Entretanto, esse é um setor bastante promissor, principalmente por conta do crescimento do mercado de comércio eletrônico. Os galpões industriais (aqueles em que funcionam as fábricas) também percebem os benefícios de forma gradativa, na medida em que há uma melhora no PIB (Produto Interno Bruto) brasileiro.

Outro fator que pode ser decisivo no futuro dos fundos de galpões e escritórios é a redução da vacância. Grande parte dos fundos existentes hoje estão com os seus imóveis vazios. Caso tais imóveis sejam ocupados logo, as despesas desses fundos seriam reduzidas e as receitas aumentariam. Essa situação não depende apenas de prazos, mas, também, do aquecimento da economia e da habilidade que o gestor do fundo possui em negociar bons contratos.

Os fundos de papel, isto é, os que investem principalmente em CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), continuam sendo uma opção interessante. Como o CRI é um produto de renda fixa, a melhora da economia brasileira não aumenta ou diminui o seu rendimento, contudo, a baixa da taxa Selic (taxa básica de juros) faz com que um número maior de CRIs melhores cheguem ao mercado, o que aumenta as opções de investimento para os gestores desses fundos imobiliários. Outro ponto importante é que as LIG (Letras Imobiliárias Garantidas) começaram a ganhar espaço no mercado e devem se tornar uma alternativa mais atraente para os fundos de papel.

Contrato de Fundos Imobiliários

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O preço é importante, pois, mesmo em um cenário de boas perspectivas, é válido não pagar caro pelos fundos imobiliários negociados. Em alguns casos, o otimismo exacerbado de alguns investidores acaba fazendo com que as cotações de alguns fundos se elevem em um patamar mais alto do que o real. Por esse motivo é que os chamados fundos de fundos (FOF) se tornaram uma alternativa bastante interessante atualmente. A compra de uma cota de FOF é algo equivalente à contratação de um gestor profissional (ou mais) que trabalha para o investidor e busca as melhores oportunidades entre mais de 160 fundos imobiliários listados na B3 (Bolsa Brasil Balcão).

Os Fundos Imobiliários do seguimento de agências bancárias podem gerar bons resultados, pois há uma maior estabilidade nesses contratos. Contudo, é preciso considerar que grande parte desses fundos já estão bem valorizados e são negociados bem acima dos seus respectivos valores patrimoniais. Além disso, a melhora da economia brasileira acaba não gerando impactos diretos a esses fundos, visto que os contratos atípicos não permitem revisionais. Logo, não há muito espaço para que ocorra a valorização.

O que acontece se o cenário econômico for, na realidade, pior que o estimado?

Algo que é muito importante para os investidores de FII é evitar o excesso de otimismo e, além disso, estar preparados para a piora dos cenários. Nesse sentido, os investidores têm como opção de proteção os fundos de papel (CRI) e os fundos de agências bancárias, pois esses seguimentos estão pouco atrelados ao mercado imobiliário, logo, são mais defensivos. Outro ponto de destaque envolve uma forte e consistente alta da Selic, que acabaria levando a uma desvalorização geral das cotas de FII de todos os seguimentos. Caso isso ocorra, a melhor defesa para os investidores está nos títulos de renda fixa do tipo pós-fixado.

No caso de a realidade ser ainda melhor do que a esperada e que as premissas se mantenham, o que ocorre é apenas um aumento no ritmo da melhora.

Por fim, vale destacar que não é possível prever com exatidão o comportamento do grande número de variáveis que envolvem a economia, tais como PIB, mudanças na tributação, investimento estrangeiro e juros. Assim, a melhor estratégia que o investidor pode possuir é sempre a de diversificar os seus investimentos. Uma carteira bem diversificada é sempre a mais recomendada, seja para 2019, 2020 ou 2040.

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O que acontece se o Brasil resolver tributar os rendimentos dos FII?

Não haveria nenhum problema, desde que outros investimentos como debêntures de infraestrutura, CRA, CRI, LCI e LGI também percam a isenção. Apesar de ninguém gostar de pagar impostos, isso não inviabiliza de vez o mercado. A exceção é se os FII fossem tributados e os outros produtos não.

Caso venha a tributação, em um primeiro momento, o que ocorreria é a desvalorização das cotas em uma proporção igual a da alíquota do Imposto de Renda, fato que faria com que os novos investimentos permanecessem em um mesmo nível de retorno que possuíam antes da tributação. Já os investidores mais antigos perceberiam a desvalorização das cotas, algo que não é bom para o mercado. Contudo, como os novos aportes ocorreriam a preços mais baixos, no longo prazo, o preço médio das carteiras se ajustaria.

Fonte da notícia: Portal Infomoney

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