Dividend Yield nos FIIs: entenda de uma vez por todas

Os fundos imobiliários têm atraído muitos investidores, especialmente pelos dividendos mensais pagos. Neste artigo vou ensinar o que é e o que influencia o Dividend Yield deles

Ângelo Manzan Dalla Vecchia
Aluno de engenharia civil pela UFSC, interessado pela área de engenharia econômica, planejamento, análise de investimentos e finanças comportamentais. Obteve estes conhecimentos através de experiências profissionais, disciplinas cursadas e livros como A Árvore do Dinheiro e Misbehaving: The Making of Behavioral Economics. Assessor de Investimentos da Euqueroinvestir.com Mande-me um e-mail: angelo.dalla@euqueroinvestir.com Ou então uma mensagem por WhatsApp: (48) 99850-0645
Dividend Yield

Crédito: xb100 / Freepik

Os fundos imobiliários, também conhecidos como FIIs, ganharam bastante atração no último ano. Além da estabilidade do preço das cotas de FIIs em relação a outros ativos também de renda variável, eles são excelentes pagadores de receita mensal aos investidores.

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Começando pelo começo

O que são dividendos? Dividendos são os lucros que uma empresa ou ativo paga aos seus investidores ao longo do ano. Por lei os fundos imobiliários devem distribuir pelo menos 95% dos lucros para seus cotistas. O pagamento dos rendimentos dos FIIs ocorre mensalmente.

O que é Dividend Yield (DY)? O DY é o dividendo pago ao longo do ano dividido pelo preço do ativo. Por exemplo: se um ativo pagou R$7,00 nos últimos 12 meses e seu preço é R$100,00, o DY deste ativo é 7% a.a. Se este ativo se valorizar e seu preço aumentar para R$120,00 e ele continuar pagando de dividendos 7% a.a., então o DY passa a ser 5,83% a.a.

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Cenário atual dos Dividend Yields

Atualmente, a taxa Selic no Brasil está em 6% a.a. e o CDI, que é nosso índice de referência dos investimentos, está por volta de 5,90% a.a. Ou seja, hoje esse é o custo de oportunidade isento de riscos. Uma média de dividendos de FII para se planejar é por volta de 0,55% a 0,8% ao mês. O que equivale a pelo menos 110% do CDI já livre de IR, porque os dividendos são isentos de IR.

É claro que existem fundos que pagam mais e outros a menos. Afinal, são ativos de renda variável. Existem vários fatores que influenciam nos dividendos do fundo imobiliário. Exemplificando: um FII de shopping center tem sua receita fortemente vinculada às vendas das lojas. Por isso, este FII tende a pagar mais dividendos em meses em que as vendas são maiores.

Se um FII paga DY constantemente abaixo da média de mercado, cabe reavaliar a visão e o projeto do FII. Os relatórios mensais da gestora são ótimas fontes de informação.

Complemento para avaliação

Muitos investidores procuram ativos olhando somente para o maior DY. Contudo, a análise deve ser mais profunda.

O DY é um bom indicador quantitativo para um FII. Porém, a análise para saber se um FII é bom ou ruim não deve ser feita exclusivamente sobre o DY. Existem outros indicadores quantitativos e qualitativos importantes para complementar a análise. Por exemplo:

  • Diversificação dos ativos e de inquilinos dentro da carteira do fundo;
  • Qualidade dos ativos e contratos do fundo;
  • Taxa de vacância dos imóveis;
  • Histórico da gestora;
  • Visibilidade e projeto do fundo.

Ou seja, o ideal é juntar Dividend Yield a outros indicadores para ter uma análise completa. Também vale ressaltar que se um FII paga DY bastante acima da média é de se chamar a atenção. Pois para pagar muito a mais pode haver ativos de risco maior dentro da carteira também.

Exemplos reais de influencia dos Dividend Yields

Um exemplo real quando falo de análise completa foi o caso do FII chamado XP Corporate Macaé (ticker: XPCM11). Este é um fundo imobiliário de tijolo de edifício corporativo com apenas um empreendimento e somente um inquilino, que é a Petrobrás. Ele pagava aproximadamente 10% a.a. de DY, valor que é alto em relação à média dessa classe de FII.

Há umas meses o inquilino, Petrobrás, avisou que vai sair do imóvel e não renovará o contrato de aluguel após 2021. Isso fez com que o preço das cotas caísse quase 40% em um dia. Apesar de o contrato de aluguel com a Petrobrás continuar válido até final de 2020, o mercado já precificou as cotas deste FII em virtude da visibilidade futuro dele.

Outra categoria que chama a atenção é a de fundos imobiliários de agências bancárias. Por exemplo os fundos: Santander Agências (ticker: SAAG11), BB Progressivo II (ticker: BBPO11) e o BB Renda Corporativa (ticker: BBRC11). Com a tendência de as plataformas digitais se destacarem cada vez mais, o número de agências bancárias físicas reduz a cada ano. Só em 2018, mais de 1000 agências foram fechadas pelo Brasil. Isso gera um grande questionamento sobre o futuro dos fundos imobiliários de agências.

Quando, onde e quanto investir

O teste de perfil de investidor criado pela equipe da Euqueroinvestir.com pode ser usado como base para você identificar seu perfil como investidor: conservador, moderado ou agressivo.

Conhecer o próprio perfil como investidor e ter claro o objetivo com os investimentos, é a base para identificar os melhores investimentos, afinal, não existe o melhor investimento, o que existe é o melhor investimento para o perfil e objetivo do investidor.

No entanto, o teste de perfil é só o começo, o primeiro passo em sua caminhada enquanto investidor. Entender mais profundamente seu perfil e ter claro os objetivos quanto a prazos de investimentos, é uma tarefa um pouco mais sofisticada e exige uma análise mais criteriosa.