Câmara vota nos próximos dias possibilidade de usar IPCA como teto para reajuste de aluguéis

Felipe Alves
Jornalista com experiência em reportagem e edição em política, economia, geral e cultura, com passagens pelos principais veículos impressos e online de Santa Catarina: Diário Catarinense, jornal Notícias do Dia (Grupo ND) e Grupo RBS (NSC).
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Crédito: Divulgação

Com o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) nas alturas, a Câmara dos Deputados deve votar ainda este mês uma nova regulamentação para reajustar os aluguéis no Brasil.

Assim, caso seja aprovado o projeto do deputado Vinícius Carvalho (Republicanos-SP) o IPCA, o índice oficial de inflação, será o novo teto dos reajustes anuais de contratos residenciais e comerciais. Hoje a maioria é corrigida pelo IGP-M.

Mas o tema rende polêmica e também resistência em parte do mercado, que defende a livre negociação entre as partes, segundo reportagem do Estadão.

O que prevê o projeto

O projeto que está em análise na Câmara prevê que o índice de reajuste nos contratos de locação residencial e comercial não poderá ser superior ao índice oficial de inflação.

Só será permitida a cobrança de valor acima do índice convencionado quando o locatário permitir.

“É uma forma justa de reajuste de contratos, pelo real custo de vida, porém deixamos a porta aberta para a livre negociação”, justifica o deputado no projeto.

Hoje a Lei do Inquilinato de 1991 não define qual índice deve reger os contratos. Assim, o proprietário e o locatário podem chegar a um acordo sobre qual indicador usar.

Mas, na prática, a tradição no mercado tem sido o uso do IGP-M, calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).

A alta do IGP-M

O IGP-M é fortemente atrelado ao câmbio e foi impactado pela crise global da pandemia.

A valorização do ano passado foi a maior desde 2002 (25,31%).

Em 12 meses até março, o IGP-M acumula 31,10%, superando em cerca de cinco vezes o IPCA de igual período, de 6,10%.

IGP-M

Crítico ao projeto, o presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), José Roberto Graiche Júnior, diz que a medida é populista e “um absurdo”, que engessará o mercado. Segundo ele, a alta do IGP-M é pontual e o mercado tem a capacidade de se autorregular.

Para Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), esta forma de intervenção no mercado traz insegurança jurídica, e afeta desde proprietários de imóveis até Fundos Imobiliários e outros ativos lastreados em recebíveis imobiliários.

Dados da Abrainc mostram que há hoje no país 12 milhões de moradias alugadas, sendo que 75% dos locatários têm apenas um imóvel e o utilizam como fonte de renda para sobreviver.

Em defesa do uso do IPCA

Economistas ouvidos pelo Estadão/Broadcast defendem a alteração proposta na Câmara. Mas eles dizem que essa decisão deveria ficar entre locador e locatário e não se tornar “obrigatória”.

O receio é de que essa imposição faça o Brasil enfrentar problemas como os vistos no passado, induzindo a avaliações de ingerência política, por exemplo.

“Seria melhor se naturalmente o mercado convergisse para o IPCA”, afirma o economista da LCA Consultores Fábio Romão, que rechaça qualquer imposição. Para o especialista em inflação da consultoria, um dos fatores favoráveis ao IPCA é a questão de o mercado e a sociedade não serem pegos de surpresa.

A iniciativa dos deputados, avalia o economista da FGV Paulo Picchetti, vai na linha do que outros governos já quiseram fazer. “É como tentar fazer um controle de preços. Já vimos como isso acontece, como já ocorreu no Brasil, com momentos de desabastecimento e preços elevados”, afirma.

O IGP-M é muito sensível ao câmbio e sofre com as volatilidades. Assim, locador e locatários acabam ficando em situação de vulnerabilidade, pondera o economista-chefe do Banco Alfa, Luis Otávio de Souza Leal. Para ele, o IPCA é mais estável e não tem tanta influência cambial.

Mas ele diz que “ninguém deve ser forçado a aceitar o termo do contrato. Deveria valer o entendimento entre as partes”, afirma.

Em março o IPCA fechou o mês com alta de 0,93%.

Entenda como a alta do IGP-M afeta os FIIs

Um dos indicadores mais usados para medir a inflação no país o IGP-M costuma ser aplicado no reajuste de contratos de aluguel de imóveis. Ele é divulgado mensalmente pela FGV.

No ano passado, o índice chamou a atenção de locatários e investidores ao registrar uma forte disparada decorrente do impacto do dólar sobre os custos de matérias-primas no atacado.

A alta foi de 23,14% entre janeiro a dezembro de 2020. Até março deste ano, considerando os últimos 12 meses, a alta já foi de 31,10%.

Como grande parte dos contratos de aluguéis são reajustados pelo IGP-M há um impacto direto nos FIIs.

Sob o ponto de vista positivo, o avanço do IGP-M pode ser vantajoso para alguns cotistas de FIIs, uma vez que esses fundos passam a arrecadar mais dinheiro com aluguéis, logo, distribuem mais dividendos.

Mas é importante ressaltar que em meio à crise financeira decorrente da atual pandemia, reajustes de contratos muito acentuados podem afundar locatários e, consequentemente, aumentar a taxa de vacância e a inadimplência dos imóveis.

IGP-M

O tema estará na pauta de discussões do FII Summit, evento organizado pela EQI Investimentos, TD e Clube FII, que acontece até o dia 15 de abril.