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BRCR11

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Hoje vamos falar sobre um dos maiores fundos imobiliários do mercado, BRCR11. Além de seu valor ser um dos maiores, BRCR11 também é um dos mais negociados.

O fundo possui participação em 10 propriedades localizadas entre São Paulo e o Rio de Janeiro. Uma das principais características do fundo, em minha opinião, é a sua gestão ativa.

Recentemente o fundo iniciou um processo de troca de imóveis. Não é exatamente uma troca. O fundo vai vender a participação de alguns empreendimentos, e com esses recursos, o BRCR11 vai adquirir participação em outras propriedades.

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De acordo com o próprio relatório do fundo, a respeito da operação, tal negociação pode trazer um incremento ao valor de mercado do fundo. Atualmente o valor de mercado de BRCR11 gira em torno dos 2 bilhões de reais. Com a conclusão das operações de venda e compra, o valor pode chegar aos 2,3 bilhões, segue:

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Nada mal não é mesmo? Melhor do que isso, só se BRCR11 distribuísse parte de seus valores aos cotistas. Coisa que provavelmente não vai acontecer. Pelas notícias que saíram até agora, não houve indicação que algum valor fosse amortizado e distribuído aos cotistas.

Fato que já ocorreu em 2016. Em 2016 o fundo amortizou parte das cotas, distribuindo valores referentes a uma operação que foi realizada pelo fundo.

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Não é de hoje que BRCR11 faz uma gestão ativa de seu portfólio trazendo valorização aos cotistas. Segue imagem com o desempenho de BRCR11 ao longo dos anos:

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Desde a oferta pública do fundo, até os atuais dias, BRCR11 vem acumulando uma rentabilidade superior aos 100%! É importante destacar que nessa rentabilidade, estamos somando os valores de amortizações e distribuições que ocorreram ao longo dos anos.

BRCR11 fica acima do DI e do índice Ibovespa referentes ao mesmo período! Fica claro que além de uma gestão ativa, a diversificação do fundo também é importante.

Melhoras no desempenho do fundo.

De acordo com as estimativas da própria administradora do fundo, BRCR11 terá menos vacância após as transações, segue:

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Consequentemente, com menos vacância, o fundo terá mais dinheiro para distribuir aos seus cotistas! Passando dos atuais 3,9% para os 5,1% (levando em consideração o valor de mercado próximo dos R$ 104,00).

BRCR11 é um bom fundo?

Em minha opinião, sim! BRCR11 é um fundo que conta com uma gestão ativa, trabalhando para conseguir melhorar o desempenho, e nessa última operação, vai acontecer uma “troca” de imóveis, fato que vai trazer mudanças para o portfólio do fundo.

O fundo ainda conta com um desconto patrimonial. Antes da operação, segundo os últimos Informes do fundo, BRCR11 estava com um valor patrimonial próximo dos R$ 124,00 por cota.

Depois dessa operação, provavelmente esse valor vai ser alterado. Caso o valor de mercado, venha a subir, e o desconto patrimonial permaneça, então é possível que o valor patrimonial tenha uma valorização.

Um fato ruim sobre BRCR11 está relacionado à inconsistência nos recebimentos de aluguéis. Se por um lado a gestão do fundo traz valorização aos cotistas, por meio do valor patrimonial ou de amortizações, as receitas de aluguéis vem sofrendo nos últimos anos.

Mesmo depois da transação, a vacância de BRCR11 ainda continua alta. 26% de vacância acredito que seja uma taxa relativamente alta. Quem sabe com a economia melhorando, e um crescimento maior do PIB neste ano, não faça com que novos inquilinos apareçam no mercado.  A redução de novos lançamentos no mercado imobiliário também pode favorecer os empreendimentos disponíveis. Vamos ficar de olho!

Bons Investimentos! 

Oliver Imhof

Oliver Imhof é um colaborador da EuQueroInvestir.
Contato: oliver.imhof@euqueroinvestir.com

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