BRCR11: Conheça FII que investe em áreas comerciais de SP e Rio

Carla Carvalho
Graduada em Ciências Contábeis pela UFRGS, pós-graduada em Finanças pela UNISINOS/RS. Experiência de 17 anos no mercado financeiro, produtora de conteúdo de finanças e economia.

O BRCR11 é um fundo imobiliário que investe na compra de imóveis comerciais localizados em grandes centros, como shopping centers ou vias de grande movimento. Esses imóveis podem ser prontos ou em fase final de construção. 

Seu nome completo é BTG Pactual Corporate Office. O fundo foi constituído em 2007, e, em julho último, teve a sua 7° emissão.

Ao todo foram distribuídas 3.720.000 novas cotas, o correspondente a, aproximadamente, R$ 314,6 milhões já líquido do custo de distribuição.

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Também em julho o fundo concluiu a aquisição de todas as unidades do edifício Morumbi Corporate. O valor total da aquisição foi de R$ 810 milhões.

Além disso, é importante destacar que, durante 24 meses a contar da aquisição, será garantida ao fundo, por parte do vendedor, a “renda mínima” atualmente paga pelos locatários até um cap rate de 7,25% ao ano.

Objetivo e principais locatários

O objetivo do BRCR11 é gerar renda com a venda, locação ou arrendamento das unidades comerciais. 

Entre seus principais locatários estão ACE Seguradora, Anbima, Linkedin, Ernst & Young, Acticall, Wipro e Petrobras.

Atualmente, 70,3% da receita total contratada do fundo provém de empreendimentos em São Paulo. Os restantes 29,7% são referentes a imóveis localizados no Rio de Janeiro.

Vacância e resultados do BRCR11

Em julho A vacância financeira foi de 7,7%, e o lucro líquido ajustado foi de R$ 0,47 por cota. Ao mesmo tempo, a rentabilidade total para o cotista no mês, já descontado valor da cota e rendimentos, foi negativa em 1,1%.

No entanto, os últimos 3 meses já evidenciam melhora no desempenho do fundo em relação às perdas ocorridas no semestre:

Confirma o gráfico do retorno do cotista do BRCR11:

BRCR11

Administração e taxas do fundo

O BRCR11 é administrado pelo BTG Pactual. 

A taxa de administração é de 0,25% sobre o patrimônio líquido ou o valor de mercado se o fundo fizer parte de um índice de mercado.

Além disso, os proventos são distribuídos até o décimo dia útil do mês subsequente ao recebimento de recursos pelo fundo. 

Com prazo de duração indeterminado, este fundo é voltado para investidores em geral.

Momento do BRCR11

O principal desafio do fundo é a comercialização das atuais áreas vagas, com destaque para o Cenesp, que concentra 36,3% da vacância do portfólio.

Entretanto, o mercado imobiliário de São Paulo segue apresentando melhora, em especial nas regiões mais nobres.

No caso da Cenesp, tem sido feito um trabalho com vistas à redução do custo condominial. Como resultado, houve diminuição de mais de R$ 10,00/m² no valor de condomínio desde janeiro/2017.