5 Variáveis Para Monitorar nos Fundos Imobiliários

Osni Alves
Jornalista (2007); Especializado em Comunicação Corporativa e RP (INPG, 2011); Extensão em Economia (UFRJ, 2013); Passou por redações de SC, RJ e BH (oalvesj@gmail.com).
1

Crédito: Divulgação / Facebook / XP Investimentos

Quem investe ou pensa em investir está sempre de olho na movimentação do mercado. Qualquer fato novo pode incidir diretamente no rendimento dos ativos.

Pensando nisso, a XP Investimentos elaborou cinco variáveis para monitorar nos fundos imobiliários.

Conforme a gestora, não se trata de recomendar papeis, mas de entender a volatilidade e a resiliência dos investimentos frente ao mar encapelado da economia mundial.

As variáveis são: Valor de Mercado/ Valor Patrimonial; Dividend Yield; Vacância; Recursos em Caixa e Volatilidade dos papéis. Neste artigo, serão analisados somente Fundos Imobiliários.

Por conta do avanço do coronavírus, houve queda acentuada nos preços da cota dos Fundos Imobiliários e no IFIX, que caiu 27% nos últimos 30 dias.

Com isso, as incertezas aumentam e o cenário se torna cada vez mais turvo, fazendo os investidores adotarem posição de aversão ao risco.

Por outro lado, a suposta instabilidade também traz oportunidade. Isso porque apareceram rebalanceamento de carteiras e pontos de entrada.

Os dividend yields dos papéis, por exemplo, começaram a entrar em patamares mais atrativos que não se via desde a recente subida generalizada dos preços em dezembro de 2019.

A seleção dos fundos aqui expostos incluiu somente Fundos Imobiliários com volume médio de negociação diária acima de R$ 1,5 milhão como forma de assegurar liquidez.

Vamos às análises:

Valor de Mercado/ Patrimônio Líquido (V/VP)

Conforme a XP, a ideia principal desse indicador é verificar, de maneira simples, o quanto o valor de mercado está acima do valor contábil do fundo.

Assim, para valores acima de 1, o fundo está negociando a ágio e para valores abaixo de 1, o fundo está negociando a deságio.

A corretora salienta que, na maioria dos casos, os imóveis que compõe a carteira dos Fundos Imobiliários de ativos reais, também conhecido popularmente como fundos de “tijolo”, são reavaliados periodicamente – no mínimo uma vez ao ano.

Por isso, a periodicidade, o valor real do imóvel pode estar desatualizado em relação ao seu valor contábil. Assim, muitas vezes o indicador V/VP pode ficar defasado e não refletir a realidade do imóvel do fundo naquele momento.

No entanto, para os fundos de ativos financeiros (fundos de “papéis”), como fundos de recebíveis e fundos de fundos (FoFs), o sentido desse indicador acaba sendo mais fiel já que o valor de suas carteiras são atualizados com maior frequência.

Dividend Yield

De acordo com a XP, com a recente queda nos preços das cotas dos Fundos Imobiliários decorrente do movimento de aversão ao risco, muitos Fundos Imobiliários começaram a abrir níveis de dividend yield atraentes.

É o caso dos comparados à atual taxa Selic de 3,75%. “Em nossa opinião, a distribuição de dividendos não devem ser amplamente impactados nos próximos meses, pois, em sua maioria, são provenientes de alugueis dos ativos imobiliários”, diz a gestora.

Vacância do Fundo

A XP explica que mesmo que, caso os efeitos do coronavírus se prorroguem por diversos meses, refletindo em desaceleração econômica, Fundos Imobiliários com maior vacância deverão ser os impactados.

Isso porque eles dependem da melhora na perspectiva do crescimento econômico para aumentarem seu nível de locação e, consequentemente, aumentarem seus rendimentos.

Nível de Caixa

Na visão da gestora, fundos com grande volume de caixa ainda não devidamente locado podem ser impactados com a desaceleração econômica advinda dos efeitos do contágio do coronavírus.

Ocorre que as negociações de ativos devem desacelerar ou até mesmo ficar paralisadas até que haja maior clareza no cenário econômico brasileiro e do contágio do vírus.

Volatilidade

Conforme a XP, a volatilidade é uma medida estatística que considera as oscilações de preço de um ativo durante um período determinado.

“Em momentos de maior incerteza sobre o cenário futuro, fundos de menor volatilidade podem ser uma boa opção defensiva na carteira.”

Isso porque a baixa volatilidade desses fundos são atribuídas em grande parte a sua maior previsibilidade de resultados quando comparado a outras classes de FIIs.

Entre os fundos monitorados, os que apresentaram menor volatilidade foram os fundos de recebíveis imobiliários (CRIs). Isso é devido à composição das carteiras desses fundos, que são majoritariamente de títulos de renda fixa com lastro imobiliário, e sua diversificação.

Visão conservadora

A XP conclui que em decorrência das incertezas advindas do contágio do coronavírus e seu impacto sobre a economia, a gestora se posiciona de maneira mais conservadora para fundos imobiliários com alta vacância em seus imóveis, grande concentração de inquilinos ou grande parte do seu capital ainda não devidamente alocado.

Ocorre que a desaceleração da economia poderá impactar as negociações e, consequentemente, sua alocação dos recursos levantados e locação dos imóveis vagos.

Assim, os Fundos Imobiliários com baixa vacância, mais diversificados e com dividend yields atrativos se mostram como melhores opções no momento de alta volatilidade.

Desta forma, para os Fundos Imobiliários de ativos financeiros (FIIs de CRIs e FoFs), a XP segue a preferência pelo segmento de recebíveis aos fundos de fundos dado sua resiliência, baixa volatilidade e dividend yields atraentes.

Anexo: Fundos Analisados